Долевое строительство как производится оплата

 

Рассмотрим вопрос долевого строительства квартиры: что входит в цену и когда она может изменятся, долевое строительство для нуждающихся, когда можно отказаться от договора долевого строительства и многое другое. Моменту оплаты квартиры в новостройке предшествуют следующие действия дольщика, выбравшего сам объект купли-продажи и компанию-застройщика.

Содержание

Имущественный вычет

Высчитывается, из общей суммы затрат, понесённых дольщиком при возведении новостройки, но он ограничивается пределом в 2 000 000 рублей. В частности, имущественный вычет исчисляется исключительно из нижеследующих затрат:

  1. Оплата разработки проектно-сметной документации.
  2. Оплата строительных и отделочных материалов.
  3. Оплата покупки недостроенного дома.
  4. Оплата работ по достраиванию новостройки, включая отделочные работы.
  5. Оплата проведения коммуникаций.

Вопросы и ответы. Типичные ошибки дольщиков при оплате ДДУ

Вопросы и ответы. Типичные ошибки дольщиков при оплате ДДУ
  1. В какой момент участник ДДУ должен рассчитать, а застройщик может требовать платежа: после заключения договора либо его госрегистрации?

Договор считается заключенным со времени государственной регистрации. Если застройщик требует внесение оплаты на его счет до регистрации соглашения, использует обходные пути, это должно насторожить дольщика. Скорее всего, вы связались с ненадёжным партнёром, имеющим финансовые проблемы.

  1. Каким образом производится оплата?

Расчет по договору осуществляется по карте, на расчётный счёт застройщика или наличными (в крайних случаях). Причем застройщик должен использовать контрольно-кассовый аппарат и по всем правилам оформлять платёж. Иначе, в ситуации судебного разбирательства могут появиться проблемы у всех сторон.

Читайте также статью  Как вступить в долевое строительство

Права и обязанности участника долевого строительства (покупателя)

Перечень обязанностей дольщика существенно шире, чем застройщика, поэтому покупателю необходимо тщательно ознакомиться с ним перед подписанием.

Участник обязан:

  1. внести 100% оплаты по договору;
  2. не производить работы, затрагивающие и меняющие несущие конструкции;
  3. внести доплату, если для этого будут основания, подписать акт приема-передачи;
  4. нести все расходы по содержанию после принятия квартиры;
  5. предоставить все документы для регистрации договора;
  6. зарегистрировать право собственности на квартиру в течение определенного срока со дня подписания акта приема-передачи.

Права покупателя жилья по ДДУ:

  1. заключить с застройщиком договор на оказание услуги по регистрации права на квартиру;
  2. после передачи акта начать ремонтные работы в квартире;
  3. уступить права требования третьим лицам при соблюдении ряда условий (уплаты всех платежей по договору, получения согласия застройщика, проведения государственной регистрации договора).

Права и обязанности компании-застройщика

Застройщик фиксирует в ДДУ свои обязанности, права и гарантии. Согласно документу, организация обязуется:

  1. обеспечить строительство дома, произвести строительно-монтажные работы, обеспечить его инженерной инфраструктурой, самостоятельно или с привлечением третьих лиц, за счет собственного или привлеченного финансирования;
  2. не заключать любые сделки, вследствие которых у третьих лиц появится право на квартиру дольщика;
  3. передать жилой объект участнику при условии выполнения всех взаимных обязательств и ввода дома в эксплуатацию.

Права застройщика, согласно ДДУ:

  1. передача квартиры участнику досрочно;
  2. содействие в оформлении права собственности на квартиру.

В договоре компания-застройщик гарантирует, что объект долевого строительства не обременен правом на него третьих лиц, а также не находится под арестом, запретом, залогом, судом.

Платим застройщику

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно платить застройщику.

Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ. Это прямо написано в законе 214-ФЗ. Если застройщик продает квартиры по 214-ФЗ, но при этом просит у вас деньги до регистрации ДДУ, это незаконно.

Имущественный вычет: сколько вам вернут при покупке квартиры?

Платим через аккредитивный счет. Чтобы и защитить интересы дольщиков, и помочь порядочным застройщикам, существует специальный механизм — аккредитив.

Это такой счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора.

Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора

Когда застройщик предъявит в банк зарегистрированный договор долевого участия, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Это называется «раскрыть аккредитив». Если по какой-то причине сделка не состоится и ДДУ не зарегистрируют — приходите в банк и забираете свои деньги с аккредитива.

На расчетный счет. Иногда застройщики не работают с аккредитивами. В этом случае застройщик регистрирует договор в Росреестре без оплаты. Тогда вы отправляете деньги напрямую — на расчетный счет застройщика.

Наличными платить тоже можно. Я не рекомендую оплачивать квартиру наличными, потому что носить с собой несколько миллионов опасно — могут ограбить. Если таки решите рискнуть, платите только после регистрации ДДУ.

Когда вы рассчитываетесь с застройщиком через его кассу, вам выдают квитанцию к приходному кассовому ордеру. Она подтверждает, что вы заплатили деньги застройщику. Берегите эту квитанцию.

Платить за квартиру на расчетный счет застройщика можно только после регистрации в Росреестре. На аккредитив — можно и до регистрации. Избегайте оплаты наличными, чтобы вас не ограбили по пути в офис застройщика

Фото 1

Срок долевого строительства квартиры[∗]пункт 12 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

В договоре долевого строительства должен быть указан срок строительства дома. Указанный срок должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства, определенному проектной документацией.

Если строительство не может быть завершено в срок, застройщик имеет право по решению исполкома этот срок строительства перенести.

Если в нарушении сроков строительства есть вина застройщика, то индексация стоимости строительства в дополнительном периоде производиться с применением индексов, которые установлены для последнего месяца нормативного срока строительства согласно проектной документации. При этом застройщик обязан в течение 2-х месяцев после передачи гражданину квартиры выплатить ему При этом таким гражданином должна быть полностью оплачена стоимость квартиры неустойку в размере, зависящем от длительности нарушенных сроков строительства: 0,01 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства до 3-х месяцев, 0,02 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства от 3-х до 6-ти месяцев, или 0,03 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства свыше 6-ти месяцев от суммы внесенных гражданином платежей за каждый день просрочки. Договором не может быть установлен меньший процент неустойки.

Если в невыполнении сроков строительства нет вины застройщика, то при наличии подтвержденных решением исполкома форс-мажорных обстоятельств Стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, лесные пожары и др.), боевые действия, акты терроризма и другие не зависящие от сторон договора обстоятельства, течение сроков строительства приостанавливается на период действия форс-мажорных обстоятельств и со дня их прекращения продолжается. При этом застройщик при достройке дома вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.

При нарушении сроков строительства застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить гражданину обоснование необходимости продления срока строительства и предложение подписать дополнительное соглашение к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер +8 (800) 550-34-98

Оплате жилого помещения в новостройке сопровождаются такие действия дольщика, который сам выбрал объект недвижимого имущества и фирму-застройщика:

  • Поиск организации, с ней будет оформлен ДДУ согласно Федеральному закону № 214 от г. «Об участии в долевом строительстве…» (далее — ФЗ №214).
  • Оформление ДДУ.
  • Договор-долевого-строительства
  • Процедура регистрации.

Читайте также статью  Что подразумевает долевое строительство и кто его участники.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

  1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
  2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
  3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
  4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
  5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
  6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.

Долевое строительство для нуждающихся в улучшении жилищных условий

Фото 3

Довольно часто исполкомы определяют, что при строительстве многоквартирного дома предпочтение в заключении договоров долевого строительства определенного количества квартир будет отдаваться гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий. Информация о наличии и количестве квартир для нуждающихся указывается в проектной декларации. Кроме того, такая информация может размещаться на сайтах исполкомов.

Договоры долевого строительства с гражданами, стоящими в очереди на жильё, заключаются по направлениям исполкомов или без таких направлений. Направления выдаются вне очереди гражданам, имеющим право на внеочередное получение господдержки в пределах предусмотренной исполкомом доли таких граждан в общем количестве выдаваемых направлений. При строительстве одноквартирных жилых домов или жилых помещений в блокированных жилых домах преимущественное право на получение направлений имеют многодетные семьи, стоящие в очереди на жильё и имеющие право на господдержку. Застройщик заключает договоры долевого строительства согласно очередности подачи заявлений гражданами.[∗]подпункт 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

Прибыль застройщика в отношении квартир не должна превышать 5 % от сметной стоимости строительства. Однако такая прибыль может быть выше в отношении той площади строящейся квартиры, которая превышает нормируемую площадь Нормативная площадь установлена в размере 20 м2 (в г. Минске - 15 м2, а для многодетных семей - 20 м2) на одного члена семьи, а при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры - 30 м2 , а также при наличии в составе семьи гражданина-дольщика членов семьи, не нуждающихся в улучшении жилищных условий. При определении нормативной площади, приходящейся на гражданина-дольщика и лиц, состоящих на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющих строительство квартиры вместе с ним, не учитывается общая площадь жилья, находящегося в их собственности. Застройщик вправе осуществлять строительство общей площади квартиры, превышающей нормативную площадь, по цене, установленной для граждан, строящих в данном жилом доме квартиры без использования господдержки.[∗]подпункт Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

Платежи на строительство квартиры производятся на основании справок застройщика о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры.[∗]подпункт Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

В случае, если фактическая стоимость Стоимость квартиры в текущих ценах на дату утверждения акта приемки в эксплуатацию жилого дома квартиры окажется ниже её цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства. При этом при строительстве квартиры с государственной поддержкой в виде льготных кредитов в двухмесячный срок осуществляется возврат денег банку на погашение задолженности по льготным кредитам.[∗]подпункт Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

Использование ипотеки

Его использование предусмотрено законодательством. Более того – это одна из самых актуальных форм проведения взаиморасчётов при приобретении жилья. Выгоды от использования ипотечного кредита, следующие:

  1. Возможность приобрести улучшенную квартиру в новостройках, не имея наличных (и иных) средств.
  2. Разница в стоимости квартиры, приобретаемой путём долевого участия в строительстве значительно ниже, что значительно покрывает расходы процентных ставок по ипотечному кредиту.

Однако при использовании ипотечного кредита предусмотрен первый взнос, определяемый типовыми условиями ипотечного кредита, который нужно оплатить наличными или кредитной картой.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках  устраивает не каждую строительную компанию.

Передача квартиры по договору долевого строительства

После приемки в эксплуатацию дома застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать гражданину окончательный расчет стоимости квартиры. После того, как квартира будет полностью оплачена, застройщик в течение 2 дней со дня обращения гражданина обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации права собственности гражданина на квартиру.[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от № 156

Государственная регистрация квартиры, построенной по договору долевого строительства

Далее гражданину необходимо будет обратиться в организацию по госрегистрации недвижимости БТИ за изготовлением технического паспорта на квартиру и регистрацией создания квартиры и возникновения права собственности на неё.

Документы для технической инвентаризации и изготовления технического паспорта
  • заказ-наряд на выполнение работ (заявление) – составляется непосредственно при приеме документов;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • документ Как правило квитанция об оплате. Реквизиты для оплаты и сумму такой оплаты можно узнать при подаче документов, подтверждающий внесение платы Стоимость зависит от площади дома и кроме того различается в разных областях страны.
Документы для государственной регистрации

Документы, которые необходимо представить для государственной регистрации создания изолированного помещения (квартиры) и возникновения права собственности на неё:[∗] подпункты и перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от № 200

  • заявление (составляется самим регистратором при приеме документов);
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • документ Как правило квитанция об оплате. Реквизиты для оплаты и сумму такой оплаты можно узнать при подаче документов, подтверждающий внесение платы Оплата за регистрацию составит 0,6 базовой величины (0,5 + 0,1). за регистрацию;
  • технический паспорт (самостоятельно может не предоставляться, так как запрашивается по системе "Одно окно").[∗] пункт 20 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от № 63
Документы для государственной регистрации права собственности на квартиру

Документы, которые можно не предоставлять, так как они запрашиваются по системе "Одно окно":[∗] пункт 24 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от № 63

  • справка застройщика, подтверждающая, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств гражданина;
  • сведения ОАО « АСБ Беларусбанк» о предоставленном льготном кредите на строительство квартиры, с указанием номера и даты заключения кредитного договора, суммы задолженности по кредитному договору на момент выдачи справки и срока возврата кредита (копия сведений об использовании льготных кредитов при строительстве изолированных жилых помещений, содержащихся в регистрационном деле на капитальное строение (многоквартирный жилой дом), справка, иной документ) - если квартира строилась с использованием льготного кредита.

Все вышеуказанные документы могут быть поданы в организацию по госрегистрации БТИ одновременно.

Государственная регистрация должна быть осуществлена гражданином в течении 3-х месяцев.[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от № 156

Передача квартиры, построенной по договору долевого строительства

После госрегистрации квартира Передаются ключи и документы на установленное оборудование передается от застройщика к гражданину. Такая передача оформляется актом приемки-передачи, который подписывается сторонами при передаче ключей и документов на установленное оборудование.[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от № 156

Квартира передается гражданину, полностью уплатившему цену квартиры, независимо от наличия других дольщиков, имеющих задолженность.[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от № 156

При возникновении у дольщика права на квартиру у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на квартиру.[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от № 156

Качество квартиры должно соответствовать договору долевого строительства, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям.[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от № 156

Устранение недостатков квартиры, построенной по договору долевого строительства

При приемке квартиры замечания гражданина по её качеству указываются в специальном приложении Перечень замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче к акту приемки-передачи. В то же время застройщик обязан устранить не только указанные в этом приложении недостатки, но и другие, которые выявлены во время гарантийного срока.

Если квартира построена с существенным нарушением качества Существенное нарушение качества - недостаток квартиры, наличие которого приводит к ухудшению её качества настолько, что квартира не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением (то есть не пригодна для жилья), гражданин по своему выбору может потребовать от застройщика:[∗]пункт 17 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от № 156

  • безвозмездного устранения При наличии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами недостатков квартиры в не более чем трехмесячный срок Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания перечня замечаний к акту приемки-передачи квартиры;
  • возмещения своих расходов по устранению недостатков квартиры, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
  • расторжения договора и возврата денежных средств в установленном порядке.

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством построенной квартиры, в том числе требования по устранению недостатков при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока. Гарантийный срок определяется договором долевого строительства и не может быть меньше срока, установленного в договоре строительного подряда, а также меньше 5 лет. Гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи квартиры.[∗]пункт 18 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от № 156

В целом вопросы выявленных недостатков квартиры, построенной по договору долевого строительства, осуществляются по общим правилам защиты прав потребителей. При этом законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам (работам, услугам), которые были использованы (выполнены, оказаны) в процессе строительства квартиры, исходя из стоимости таких товаров (работ, услуг) и их соответствия проектной документации.[∗]подпункт Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

Что такое долевое строительство

Фото 5
Что такое долевое строительство

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Фото 5

Права и обязанности

В определении, указанном в ч. 1 статьи 4 закона о долевом строительстве уже прописаны основные обязанности его участников.

Застройщик, как сторона соглашения, обязуется:

  • построить дом или иное здание, своими силами или же с привлечением других организаций;
  • получить разрешение ввести постройку в эксплуатацию;
  • передать квартиры дольщикам.

Участники-дольщики, согласно договору:

  • уплачивают указанную в нем цену;
  • принимают полагающуюся им недвижимость после получения необходимых разрешений.

Застройщика

Помимо этого, застройщик имеет право расторгнуть договор, если дольщик не выполняет своих обязательств по оплате участия.

Но по сути, по отношению к другой стороне застройщик имеет больше обязанностей, чем прав. Это не случайно, ведь в данных отношениях он выступает как экономически более сильная сторона.

Среди его обязанностей есть и несение риска по гибели строящегося дома до передачи квартир в нем дольщикам.

Обязательства застройщика будут исполнены в момент подписания передаточного акта.

Предоставление отчета застройщика долевого строительства в 2019 году является обязательным.

Что такое залог права требования участника долевого строительства дома? Читайте здесь.

Как вступить в долевое строительство от застройщика? Подробности в этой статье.

Участника

Участник строительства (дольщик) имеет право на получение в собственность жилья, которое отвечает всем требованиям:

  • договора;
  • нормативных актов, касающихся его качества.

Поскольку в данном ситуации он является потребителем работ и услуг, производимых застройщиком, его права защищаются и соответствующим законодательством.

Как должна осуществляться оплата по договору долевого участия?

Фото 7

Все потенциальные покупатели, желающие стать обладателями квадратных метров, отлично понимают, что покупка жилья у застройщика будет гораздо выгоднее в финансовом плане. Существует негласное правило, что чем раньше заключить договор долевого участия, тем дешевле будет стоить квартира. Фактически на последних этапах строительства квадратные метры уже по стоимости ненамного уступают ценам, представленным на вторичном рынке жилья. Поэтому, в идеале наиболее выгодно купить жилье можно в период, когда объект строительства еще находится только в проекте.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании вас активно уговаривают заключить договор. Как будет осуществляться оплата по нему? В законодательстве четко установлено, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться после регистрации такого документа в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти заключение договора, потом – его регистрация, и только затем – перечисление средств.

Тут существует еще один интересный момент – с вами должны заключать именно договор долевого участия. Следует понимать, что в данном случае вам еще могут предложить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

Каждая из вышеперечисленных сделок отличается своими рисками и возможностями. Однако ни один из таких договоров не защищается законом об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Соответственно, если что-то пойдет не так (замораживание строительства, банкротство застройщика, срыв сроков сдачи объекта), вы не будете защищены законодательством от причиненного вам ущерба. Однако это не относится к договору переуступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий. Такие договоры защищены ФЗ о застройщиках.

Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки здесь.

Регистрируем договор в Росреестре

Чисто технически ничто не мешает нечестному застройщику продать одну квартиру дважды: он может подписать договор на одну и ту же квартиру с несколькими дольщиками, а потом забрать деньги и испариться.

Полное название Росреестра — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Чтобы защитить честных дольщиков от таких мошенников, в России есть закон, который обязывает регистрировать каждый договор долевого участия до того, как вы по нему будете платить. Регистрация гарантирует, что одну и ту же квартиру не продали дважды.

В каждом регионе госпошлину оплачивают по своим реквизитам. Смотрите их на сайте Росреестра

В Росреестре вашу сделку проверят и сохранят в ЕГРП — едином государственном реестре прав. Теперь ваш договор считается действительным: государство знает, что у этой квартиры есть хозяин, и не зарегистрирует по ней ДДУ никому другому.

Если у вас есть время или вы мнительны, договоритесь с застройщиком о встрече в Росреестре. У приличных застройщиков, как правило, в штате работает юрист, который регистрирует с клиентами ДДУ.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Юрист предложит вам время встречи. С собой возьмите тот же набор документов, который готовили для подписания ДДУ, и квитанцию об оплате госпошлины. В 2019 году она составляет 350 рублей на всех участников сделки, включая застройщика. Каждый участник сделки отдельно оплачивает свою часть госпошлины. Как и сколько платить, вам сообщит застройщик. Платить можно через интернет-банк или картой через портал госуслуг.

Если вы живете в другом городе или вам некогда, оформите у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщик за вас оплатит госпошлину, сдаст договоры на регистрацию и потом заберет их.

Поход к нотариусу займет два часа. Дальше отдаете застройщику доверенность, он бегает по росреестрам сам. Через 5 дней застройщик получает готовый ДДУ и передает или отправляет его вам. Всё вместе потребует дней 7−10.

Чтобы не наделить застройщика лишними полномочиями, укажите в доверенности правильные формулировки. Вам подойдет разовая доверенность — ее оформляют под конкретную квартиру.
Оформляйте разовую доверенность

Если вы в другом городе, то добавьте, что застройщик вправе подписывать ДДУ за вас. Чтобы застройщик не подписал за вас что попало, проверьте, что в доверенности указаны стоимость и адрес квартиры и они совпадают с ДДУ и реальностью. После того, как застройщик получит для вас зарегистрированный ДДУ в Росреестре, заберите у него оригинал доверенности.

Представитель застройщикаКомпании и ведомства, где юрист застройщика будет представлять ваши интересы, в том числе РосреестрВсе это существенные условияДДУ подписали днем раньше, поэтому достаточно номера и даты договора. Если хотите, чтобы за вас подписали и ДДУ, укажите тут стоимость квартирыПолный адрес квартирыПолномочия представителя застройщика распространяются только на конкретную квартируВсе это тоже существенные условия

Если вы параноик, отдельно сходите в Росреестр и напишите заявление, что во всех сделках с недвижимостью будете участвовать только лично. В этом случае Росреестр не примет документы у любого, кто бы ни пришел от вашего имени, даже по доверенности. Доверенности перестанут «срабатывать» в Росреестре с даты такого заявления.

В каждом регионе и ведомстве — Росреестре, МФЦ, кадастровой палате — текст заявления свой, хотя суть одна. В заявлении сошлитесь на статью 28.1 федерального закона № 122-ФЗ от 

Хотите сэкономить пару тысяч рублей — сами оплатите госпошлину и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. Сэкономить пару дней — оформите у нотариуса разовую доверенность на застройщика

Цена квартиры по договору долевого строительства

Фото 8

В цену договора, то есть в цену квартиры, включаются:[∗]подпункт Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

  • затраты застройщика на строительство квартиры;
  • затраты Например, затраты на изготовление техпаспорта на дом, государственную регистрацию дома, эксплуатацию квартиры до её передачи гражданину, оплату процентов за пользование банковскими кредитами, полученными застройщиками на выполнение проектных и изыскательских работ застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимые на стоимость её строительства;
  • прибыль застройщика.

Цена по договору долевого строительства может устанавливаться только в белорусских рублях.[∗]подпункт Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

Как правило, цена строительства квартиры рассчитывается с использованием статистических индексов То есть показателей изменения цен в строительстве. Индексы изменения цен в строительстве каждый месяц утверждаются Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь изменения стоимости строительно-монтажных работ. Такой расчет цены производится на дату заключения договора долевого строительства. На практике это значит, что указанная в договоре цена квартиры является таковой только на дату заключения договора. В дальнейшем при изменении статистических индексов цена будет изменятся и согласия гражданина на такие изменения не требуется.[∗]подпункт Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

Заключая договор, стоит обратить внимание на какую дату определена цена квартиры. Если она определена не на дату заключения договора, а, к примеру, на дату публикации проектной декларации, то такая цена может не соответствовать реальному положению дел, так как с того времени она могла неоднократно повышаться вместе со статистическими индексами. Это особенно имеет значение если после публикации проектной декларации прошло много времени.

Прибыль застройщика в отношении квартир граждан, строящих квартиру с использованием господдержки, а также стоящих в очереди на жильё, должна быть не больше 5 % от сметной стоимости строительства. В то же время такая прибыль может быть выше в отношении той площади строящейся квартиры, которая превышает нормируемую площадь Нормативная площадь установлена в размере 20 м2 (в г. Минске - 15 м2, а для многодетных семей - 20 м2) на одного члена семьи, а при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры - 30 м2 , а также при наличии в составе семьи гражданина-дольщика членов семьи, не нуждающихся в улучшении жилищных условий.[∗]подпункт Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

В каких случаях стоимость долевого строительства квартиры может изменяться?

Изменение цены квартиры может изменяться:[∗]подпункт Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

  • по соглашению сторон (в этом случае изменение цены оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет такого изменения);
  • в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ (в этом случае изменения цены могут быть только в период нормативного строка То есть до того момента когда строительство по договору должно быть завершено строительства, а также свыше этого периода, когда срок строительства был нарушен без вины застройщика);
  • в случаях изменения законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказали влияние на цену квартиры (такое изменение цены может быть только в те же периоды, что и при изменении статистических индексов).
  • по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении квартиры, по ходатайству гражданина об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.

Изменение цены квартиры оформляются дополнительным соглашением к договору долевого строительства. При этом дополнительное соглашение должно содержать обоснованный расчет по изменению цены.[∗]подпункт Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

В отношении квартир граждан, стоящих в очереди на жильё, в случае, если фактическая стоимость Стоимость квартиры в текущих ценах на дату утверждения акта приемки в эксплуатацию жилого дома квартиры окажется ниже её цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства.[∗]подпункт Указа Президента Республики Беларусь от № 473 "О долевом строительстве"

При несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены квартиры гражданин имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возврата уже уплаченных им денег. Расторгнуть договор в такой ситуации имеет право также и сам застройщик.[∗]пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от № 156

Источники

Использованные источники информации.

  • http://pravosudie.guru/sud/gr-dela/zhil-pravo/dolevoe-stroitelstvo/oplatit.html
  • https://1000meters.ru/kak-proizvoditsya-oplata-pri-dolevom-stroitelstve/
  • https://yuristprav.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-tonkosti-oformleniya-i-oplaty
  • https://journal.tinkoff.ru/take-my-money/
  • http://samsebeyurist.by/zhile-i-nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo
  • https://ipotekaved.ru/ddu/dolevoe-stroitelstvo.html
  • http://77metrov.ru/uslovija-dolevogo-stroitelstva.html
  • https://help-ddu.ru/dogovor/oplata-ddu-chto-nuzhno-znat
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий