Что значит нотариальная сделка по недвижимости

 

Нотариальная сделка с недвижимостью, Нотариальная сделка купли продажи, Три типичных ошибки нотариальной сделки купли продажи, Как исправить ошибку в договоре. Продавцам и покупателям недвижимости приходится спешно учиться совершать сделки по новым правилам.

Содержание

Условия действительности договора купли-продажи недвижимость

В России для действительности договора купли-продажи недвижимости в нем обязательно должны быть согласованы несколько условий :

1) условие об объекте недвижимости – его точное описание,

2) Цена объекта недвижимости – цена, которую обязан уплатить покупатель,

3) Иные условия, которые продавец и покупатель считают необходимыми согласовать.

Условия об объекте недвижимости и цена недвижимости – существенные условия договора купли продажи, без этих условий или без их правильного описания договор считается не заключенным.

Иные условия – это условия, без которых договор остается действительной, но отсутствие которых как правило приводит продавца и покупателя к спорам а иногда и к плачевным последствиям.

Многолетняя практика юридического сопровождения сделок с недвижимостью в Москве показала необходимость наличия в договоре ряда условий:

1) Порядок и форма проведения расчетов (наличные, безналичные), предварительная оплата или оплата после перехода права собственности;

2) Условия об обременениях недвижимости – недвижимость продается с обременениями, например арендой, наймом, залогом, или продажа недвижимости без обременений;

3) Наличие лиц имеющих право пожизненного пользования имуществом;

4) Освобождение недвижимости продавцом (юридическое и физическое), порядок, сроки;

5) Порядок и срок передачи недвижимости покупателю, и т.д.

Нотариальная сделка с недвижимостью

Нотариальная сделка с недвижимостью

В Гражданском кодексе РФ вы не найдете статью в которой прямо записано: «сделки с недвижимостью должны быть совершены в нотариальной форме». Но из толкования ряда статей кодекса можно сделать вывод, что для купли продажи недвижимости установлена обязательная письменная форма договора, в противном случае договор купли продажи (или иной договор) с недвижимостью считается недействительным (статья 550 ГК РФ).

Да и само выражение:  «Нотариальная сделка с недвижимостью» — не верно. В действительности это договор, заключенный в письменной форме, который удостоверил нотариус. Таким образом за исключением отдельных случаев, прямо указанных в законе, в России купля продажа недвижимости и иные сделки с недвижимостью совершаются в простой письменной форме.

Что такое письменная форма

Письменная форма договора – это оформление договора в виде бумажного документа, в котором изложены его условия, и который подписан сторонами договора (статья 160 Гражданского кодекса РФ). Письменное оформление — это рукописное оформление, напечатанное на пишущей машинке, цифровой файл распечатанный на печатающем устройстве (принтере).

Что бы выполнить требования закона о письменной форме договора купли продажи недвижимости необходимо соблюсти одновременно несколько условий:

1) договор должен быть составлен в виде одного документа оформленного на бумаге,

2) текст договора содержит условия передачи права собственности на недвижимость от продавца покупателю,

3) договор подписан всеми сторонами договора.

Условия договора купли продажи недвижимости (или условия договора) — это условия, на которых продавец передает недвижимость в собственность покупателя, а покупатель принимает недвижимость. При всей простоте и очевидности, это совсем не просто. При неправильном изложении условий договора, договор может оказаться не заключенным или недействительным. А значит, стороны договора столкнутся с серьезными проблемами при его исполнении.

Самое простое последствие ошибок при составлении договора – Отказ в принятии документов на регистрацию прав на недвижимость, отказ в регистрации права собственности покупателя, возврат документов заявителям, необходимость переделки, повторная сдача на гос регистрацию. Если не считать «зависания» денег, потраченного времени, для покупателей это лучшие варианты последствий, поскольку их можно устранить, и при правильном проведении сделки не потерять деньги. А если продавцы — мошенники, или не совсем честные лица? То отказы в регистрации прав они используют что бы остаться собственниками и одновременно получить доступ к деньгам покупателя. Предотвратить такие проявления позволит только соблюдение технологии проведения сделки с недвижимостью опытным юристом или риэлтором. Что нотариусы в России не делают. Особенно, по так называемым альтернативным сделкам.

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э.

Расставим сразу  точки над  i :   в России действует простое правило:  сделки совершаются в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Это правило действует и для движимого и для недвижимого имущества. Нотариальная сделка с недвижимостью  в России НЕ ЯВЛЯЕТСЯ обязательной !

В отличие от стран Европы и Америки перечень нотариальных действий в России иной, по этому нотариусы в России совершают только часть всей совокупности действий, входящих в понятие «Сделка с недвижимостью». В юридическом смысле сделка с недвижимостью — это непосредственно совершение (заключение) договора. Традиционно нотариусы в России технически готовят заключение договора и удостоверяют факт заключения договора —  совершение договора конкретными лицами на конкретных условиях в отношении конкретного имущества. В практическом плане «сделка с недвижимостью» — более широкое понятие, чем непосредственно подписание договора.

Суды по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли продажи – каких-то существенных преимуществ  ее сторонам не дает. Удостоверенные нотариусами сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде: признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний и последующих сделок с завещанной недвижимостью,  оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д. Признание недействительными удостоверенных нотариусом сделок купли-продажи.

Особенности сделки

Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.

Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.

Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.

Скачать образец нотариального договора купли-продажи.

Рисунок 2. Первая страница нотариально оформленного договора купли-продажи. Источник сайт

Какие документы требуются для соглашения по недвижимости?

Фото 2

Для нотариального оформления сделки могут потребоваться следующие бумаги:

  • Предварительное соглашение, которое будет включать в себя основные условия сделки.
  • Все документы на недвижимость, на основании которых продавец получил право собственности, например, свидетельство и выписку из единого реестра.
  • Согласие супруга на продажу, а также на покупку со стороны того, кто намерен приобрести недвижимость.
  • Разрешение органов опеки в том случае, если владельцем недвижимости выступает несовершеннолетнее лицо.
  • Бумаги, которые подтверждают получение сособственниками предложений о продаже доли. Это актуально в том случае, если в сделке фигурирует долевая собственность.
  • Справка о лицах, которые зарегистрированы в данной квартире или доме, а также домовая книга.
  • Документ, который будет подтверждать отсутствие какого-либо долга по коммунальным услугам.
  • Материнский сертификат наряду с выпиской с лицевого счета его обладателя. Это требуется в случаях, при которых используют средства семейного капитала.
  • Кредитный, а также ипотечный договоры в том случае, если используются заемные средства.
  • Сертификаты и соглашения в рамках использования бюджетных средств.

Все вышеперечисленные варианты документов должны предоставляться в копиях, а также в оригиналах для удостоверения подлинности нотариальной сделки с недвижимостью.

Какую работу проводит нотариус при удостоверении сделки?

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

«Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».

При этом нужно оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.

По словам Елены Абрамовой, нотариус также запрашивает недостающие для проведения сделки документы. «Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на квартиру, если каких-то документов не хватает для совершения сделки, нотариус сам будет запрашивать эти сведения, — рассказывает Елена Абрамова, — мы запрашиваем информацию из ЕГРП, получаем не только общедоступные сведения. Существуют реестры ограниченного пользования, из них мы получаем информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.

Сокращены сроки регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. Если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов.

Как исправить ошибку в договоре купли продаже недвижимости

Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.

Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только в нотариальной форме. Причем, если исправления нужно внести непосредственно в текст договора, исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.

А если ошибка будет выявлена  уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?

В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.

Нотариальная сделка  купли продажи — когда она обязательна?

В отдельных случаях, прямо указанных с законе, сделки с недвижимостью должны быть совершены в нотариальной форме. Согласно закону нотариально удостоверяются сделки:

  1. По продаже долей в общей собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах, а так же обременение этих долей (статья 42 закона ).
  2. По распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки,
  3. По отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ,
  4. По отчуждению недвижимости принадлежащей гражданину, ограниченному в дееспособности (статья 52 закона 218-ФЗ).

(закон от г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

Конечно, если стороны сделок желают, они могут удостоверить любую сделку у нотариуса, даже если по закону это не  обязательно.

Учитывая, что нотариальная форма – это удостоверенный нотариусом письменный договор купли продажи недвижимости,  то очевидно, что и простая письменная форма сделки и нотариальная форма сделки – это письменная форма купли продажи недвижимости.

Наша 15 летняя адвокатская работа в судах г.Москвы и Московской области доказывает: нотариальная форма заключения договора с недвижимостью не дает существенных преимуществ в случае возникновения спора в суде!

Наш опыт показывает обратное. Нотариальная форма «расслабляет» участников сделки, они полностью перекладывают ответственность за сделку на нотариуса и обращают внимание только на документы, которые требует нотариус. В подавляющем количестве случаев масса важных документов «остаются за кадром», но которые в последствие всплывают в суде. Для суда нотариальная форма не является препятствием для развала сделки, а нотариусы мало чем помогают в суде, предпочитая отписываться «прошу слушать в мое отсутствие».

Нотариальная сделка с недвижимостью — это всегда неудобство при совершении сделок, а кто самостоятельно делает сделку — дополнительные риски.  Для нотариальной сделки сторонам дополнительно необходимо посетить нотариуса, а как же расчеты? Нотариусы в расчетах не участвуют, их не организуют и не проводят. При составлении договоров многие нотариусы условиям о расчетах уделяют не достаточно внимания. Как результат — создаются условия для потери денег покупателем или продавцом, мы это видим по вопросам, с которыми к нам обращаются. И при этом стороны остаются один на один с проблемой.

Поскольку в совершении и исполнении сделки участвует ряд организаций, а по нотариальной еще и нотариус, сторонам приходится переезжать в процессе проведения сделки с места на место (банк, нотариус, МФЦ), по этому необходимо заранее согласовать время и место проведения всех этапов сделки.

Отдельный вопрос и проблема нотариальных сделок — в отдельных случаях нотариус может стать препятствием к совершению сделки

Например, не редко нотариус заявляет – договор будет такой, какой я использую, хотите изменить, дополнить?  — ищите  другого нотариуса. Можно спорить, но лучше обратиться к другому нотариусу. Главное, что бы все спорные и сомнительные вопросы были решены до даты сделки.

Иногда продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере или в наркологическом, или возрастной продавец, и покупатель желает удостовериться в адекватности продавца непосредственно на сделке. Мы встречали нотариусов, которые категорически возражали против не просто присутствия специалиста на сделке, а даже в помещении нотариальной конторы. Очевидно, такие действия не просто создают препятствия участнику сделки в реализации его прав, а еще и способствуют созданию условий для эффективного оспаривания такой сделки. Подробнее об освидетельствовании на сделке читайте здесь.

Кроме того, мы регулярно сталкиваемся с ошибками в текстах нотариальных договоров, причем, с ошибками юридическими, а не техническими (опечатки, описки), и которые иногда не удается исправить по ходу сделки даже нам, практикующим адвокатам по недвижимости из-за возражений нотариуса. Что уже говорить о рядовых гражданах и тем более иностранцах.

Сделки с недвижимостью с участием иностранцев – это отдельная сложная тема.

Следующий проблемный этап — регистрация собственности

Не каждый нотариус занимается регистрацией прав, предоставляя это сторонам сделки. Стороны идут в МФЦ. А далее, как повезет. Дело в том, что возникновение обязательной нотариальной формы для некоторых сделок с недвижимостью привело к лавине технических ошибок в нотариальных договорах. Ситуация усугубляется тем, что согласно закону нотариальные сделки не проходят полную юридическую экспертизу в Росреестре, как сделки в простой письменной форме. Как сказано выше, в лучшем случае стороны сделки «завернут» при подаче документов в МФЦ, в худшем — ошибки выявят при регистрации прав  и будет приостановка или отказ в регистрации, а в самом печальном — права зарегистрируют с ошибками в документах, и ошибки обнаружатся через продолжительное время в самый неподходящий момент.

 

Фото 2

Можно ли оспорить ранее заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Согласно Гражданскому кодексу РФ  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры  является юридическим последствием  договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного  нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

Когда договор требует обязательного заверения?

Существует несколько случаев, когда нотариальное заверение сделок является обязательным. Без подписи и печати нотариуса договор не будет принят Росреестром.

  1. Долевая собственность – когда продается квартира, разделенная между несколькими собственниками на доли. Такой объект может быть продан только в случае, если собственники пришли к соглашению. При этом не имеет значения количество собственников и покупателей, оформляется ли ипотека и т.д. Каждый собственник продает свою часть, в договоре указываются все части, и в итоге весь объект недвижимости продается целиком. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия на сделку, поскольку при этом должны присутствовать все собственники долей.
  2. Если продается объект, собственник которого – несовершеннолетнее лицо. Такое происходит, если несовершеннолетний стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство. Для оформления любой сделки с участием детей необходим нотариально заверенный договор.
  3. Если в сделке присутствует несовершеннолетний покупатель. Чаще всего это случается, когда в семье есть дети, а квартира покупается с одновременной продажей старой жилплощади. В данном случае участие нотариуса необходимо как при продаже прежней, так и при приобретении новой квартиры. Это нужно для того, чтобы при сделках не ущемлялись права детей.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение не нужно.

Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Согласно закону нотариусы вправе и обязаны совершать нотариальные действия, одним из которых является удостоверение сделок.

При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан выполнить ряд юридических действий, которые при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью совершает любой грамотный юрист, и тем более, адвокат (понятно, за исключением удостоверительных действий):

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

Таким образом, отдельное нотариальное действие «расчеты по сделке купли-продажи» и т.п. действия связанные с уплатой за недвижимость  законом не предусмотрено.

Вместе с тем, нотариус может удостоверить договор купли-продажи с выездом по месту его фактического совершения, например, в банке. Учитывая, что нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, выезд осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом. Нужно учесть: даже на выезде в банк удостоверять нотариус будет только сделку с недвижимостью. Расчеты по сделке в банке требуют заключения отдельных договоров, которые к удостоверению купли-продажи отношения не имеют, и в составлении которых нотариус не участвует. Эти договоры имеют свои особенности, и отдельное значение для совершения сделки — это вспомогательные договоры, но которые «технически» обеспечивают гарантии для продавца и покупателя, которые нотариус обеспечить не может.

Вместе с тем, часто встречаемся с ошибками в предложенных нотариусами договорах, которые приводят к значительным рискам для сторон — и продавца и покупателя недвижимости.
Фото 3

Купля-продажа недвижимости: нотариальная сделка

Цена недвижимости предполагает обязательства покупателя по вопросу проверки чистоты сделки. В рамках осуществления такой проверки запрашивают информацию из единого реестра. Также устанавливается список лиц, которые являются зарегистрированными в доме либо квартире. Кроме того, выполняется проверка правомочий продавца и прочих аспектов. Далее обе стороны должны договориться о цене и лишь после этого приступить к составлению документов нотариальной сделки купли-продажи недвижимости.

Ошибка №2

При самостоятельной покупке недвижимости, как правило, участники сделки весьма приблизительно представляют технологию проведения сделки и ее этапы. Меньше всего внимания стороны уделяют передаче недвижимости. В лучшем случае в договоре указывают срок передачи.

В нотариальных договорах купли продажи регулярно пишут:

Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимости стороны составляют передаточный акт. Стороны договорились, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости продавцом покупателю без оформления передаточных актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен.

Вроде бы забота о сторонах договора, избавляющая участников сделки от дополнительной писанины и юридических формальностей. Но в реальной действительности она приводит к печальным последствиям.

Действительно, согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется по отдельному документу – передаточному акту. Это правило появилось не просто так.

Дело в том, что  такая дополнительная сложность в передаче связана со значительной стоимостью недвижимости, возможностью появления дефектов у недвижимости именно после подписания договора купли продажи и после перехода права собственности к покупателю, а так же возможностью причинения  ущерба или уничтожения недвижимости до перехода права. В связи с чем, продавец несет ответственность и риски за сохранность недвижимости до ее передачи покупателю.

Как правило, недвижимость осматривают до совершения сделки, а подготовка сделки занимает значительное время. Далее совершение сделки, регистрация, и фактическая передача. Как говориться — много может воды утечь, в том числе и на вашу недвижимость. Даже осмотр недвижимости в день сделки не снимает риски ее повреждения.

Не стоит забывать и об ответственности перед третьими лицами. Если недвижимость принята к владельцу перешла ответственность и за вред третьим лицам.

Придавая договору силу передаточного акта, под удар попадает  покупатель — с момента подписания договора на таких условиях он принимает все риски.

Между моментом подписания договора у нотариуса и датой возникновения права собственности на эту недвижимость у покупателя,  еще пройдет установленный законом срок. Реально, это не менее недели, а как правило – две недели, учитывая передачу документов между МФЦ и Росреестром. Кроме того, базы Росреестра регулярно «висят», иногда неделями.

Даже сокращенный срок регистрации не может быть менее 5 рабочих дней.

А одного дня достаточно для значительного повреждения или уничтожения недвижимости.

Подписав договор и приравняв  его к передаточному акту, покупатель утрачивает возможность предъявить продавцу требования, если после подписания договора состояние квартиры окажется хуже, чем, оно было до покупки.

Выход в таких ситуациях один – внимательно изучать договор купли продажи и убирать очевидно невыгодные высоко рискованные  условия.

Обязательные нотариальные сделки

Такая форма документов требуется в следующих случаях:

  • Любые сделки, которые осуществляются с недвижимым имуществом. При этом имущество должно принадлежать продавцу или дарителю. Исключение составляет имущество, входящее в паевой инвестиционный фонд. Еще одним исключением является оформление по отчуждению земельных долей.
  • Процедуры, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом в рамках условий опеки.
  • Любые сделки, включающие продажу недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину либо недееспособному лицу.

Насколько необходимо предварительное соглашение?

Прежде чем подписать основное соглашение, стороны имеют право составить предварительное соглашение, которое будет содержать условия последующего заключения предстоящей сделки. Данный этап, кроме того, подразумевает подготовку набора бумаг, необходимого для нотариального сопровождения. Следует сказать, что как нотариальная сделка продажа долей недвижимости тоже должна оформляться.

Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Как сказано выше при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. Паспорт оказался поддельным. И т.д. В результате сделка совершена не собственником. Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Нотариус со 100% достоверностью проверить это обстоятельство не может. Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности или в момент сделки не осознавал свои действия.

Каждый из перечисленных пороков является не просто основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры в суде, а для отмены такой сделки, как недействительной.

Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.

Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках, в том числе в нотариальных.

Судебная практика показывает: само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и нотариусы не дают 100% гарантий на неоспоримость совершенных сделок.

Вы уверены, что сможете правильно написать договор купли продажи?

Фото 5
Вы уверены, что сможете правильно написать договор купли продажи?

 Для составления договора купли продажи рекомендуем обращаться к специалистам.

Новинка: Услуга «Консультация адвоката: этапы нотариальной купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру через нотариуса.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку у нотариуса Вы проведете самостоятельно! Подробнее о консультации!

Ответы на некоторые вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э.

 

 

  1. Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем. Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора. По этому так важно правильно составить договор, что позволяют сделать знания и опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус. Обратите внимание: нотариус совершает нотариальное действие — удостоверение сделки, составление договора, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах. Не редко, нотариусы отказывают в удостоверении сделки только если вы заикнетесь о внесении в их договор каких-то ваших условий, например, по прядку оплаты, о состоянии продаваемой недвижимости и т.д.

Между тем, в недвижимости нет мелочей, и договор купли-продажи должен содержать все условия, которые помогут избежать конфликтов при исполнении договора. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Существует заблуждение, что нотариальная сделка дает какие-то гарантии, что нотариальную сделку нельзя оспорить, и главное, что через нотариуса можно безопасно продать или купить недвижимость самостоятельно.

Сопровождая сделки уже 16 год и регулярно участвуя в судах по недвижимости, могу утверждать: Это всего лишь заблуждения, почему? Читайте ниже.

Документы для нотариальной сделки

Прежде всего необходимо подготовить пакет документов для нотариуса. Покупателю квартиры не понадобится ничего, кроме паспорта. Исключение составляет покупка с привлечением кредитных средств (нужна копия кредитного договора) или материнского капитала (нужна выписка о нахождении на счету денежных средств).

Продавцу недвижимости придется собрать больший пакет:

  • документ, подтверждающий право на недвижимость (завещание, договор купли-продажи или дарения);
  • если лицо состоит в браке и недвижимость была получена в период брака, то согласие второго супруга на оформление сделки;
  • справка об отсутствии жилищно-коммунальной задолженности;
  • письменное согласие органов опеки на сделку, если в ней участвуют несовершеннолетние;
  • выписка из домовой книги обо всех лицах, зарегистрированных в квартире на момент продажи.
Договор купли-продажи составляется непосредственно нотариусом. В договоре должны быть указаны все условия будущей сделки, прописан аванс или задаток, который обязуется внести покупатель.

Также понадобится справка из ЕГРН, которая доказывает, что объект недвижимости не находится под арестом. Эту справку может заказать нотариус.

Подробнее о сделках

Итак, в этой связи речь идет о следующих вариантах сделок:

  • Дарение либо продажа какой-либо доли собственнику. При дарении то лицо, кому дарят, должно оплатить налог, составляющий тринадцать процентов. Такой тариф актуален для резидентов. Что касается нерезидентов, то они вносят тридцатипроцентную оплату с рыночной стоимости доли, которая была подарена. В том случае, если отчуждение выполняется по документу купли-продажи, взаимоотношения с налоговым органом возникают непосредственно у продавца.
  • Дарение доли постороннему лицу. Согласие сособственников в подобной ситуации абсолютно не требуется. Но нотариус будет проверять, не притворна ли сделка. К примеру, дарение небольшой доли он может отклонить как притворную сделку, чтобы избежать необходимости получении отказа сособственников от прав на приоритетную покупку отчуждаемой доли.
  • Купля-продажа доли в пользу постороннего лица, не являющегося сособственником. Отчуждение в данной ситуации производят при условии, что абсолютно все сособственники отказались от приобретения отчуждаемой доли и выполнили это в нотариальной форме. Отказы при этом принимаются от всех сособственников согласно выписке из единого реестра по недвижимости.

Как осуществляется нотариальная сделка

Оформление сделки осуществляется в несколько этапов. Сначала готовится предварительный договор, где указываются условия и сроки сделки. Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. После этого идет сбор пакета документов, указанных выше, которые позволят нотариусу удостовериться в полномочии сторон сделки.

Далее оформляется договор купли-продажи. На данном этапе в документ вносятся пожелания продавца и покупателя (с учетом законодательных норм), включая пункты, защищающие стороны от возможных рисков.

Далее в присутствии нотариуса происходит подписание договора. Своей печатью и подписью нотариус удостоверяет подлинность документа.

После этого проходит регистрация в Росреестре. Нотариус сам подает документы в регистрационную палату и получает их уже переоформленными на покупателя. Процедура регистрации при участии нотариуса проходит быстрее, чем при личном обращении граждан.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://gordon-adv.ru/articles/notarialnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu/
  • https://yakapitalist.ru/imushhestvo/pokupka-kvartiry-cherez-notariusa/
  • https://businessman.ru/obyazatelnyie-notarialnyie-sdelki-notarialnaya-sdelka-kupli-prodaji-nedvijimosti-notarialnoe-oformlenie-sdelki.html
  • https://www.sibdom.ru/journal/1614/
  • http://gordon-adv.ru/articles/notarialnaya-sdelka-kupli-prodazhi-che/
  • https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/notarialnaa-sdelka.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий