Что нужно для продажи комнаты в общежитии

 

Способы продажи комнаты в общежитии как соседям, так и постороннему лицу. Этапы сделки и варианты заключения договора. Что делать, если соседи сопротивляются. Важные рекомендации. Советы по продаже или покупке комнаты в общежитии. Как оформить сделку быстро и какие документы нужны для этого.

С чего начинается оформление

Российское законодательство гласит, что реализация своего права на приватизацию жилья в общежитии, которая обязательна в большинстве случаев для его продажи, возможна, если:

  • Общежитие числится на балансе местного муниципального органа;
  • Первоначально здание принадлежало государству;
  • Эксплуатация недвижимого объекта осуществляется исключительно по его целевому назначению.

При соблюдении всех трёх вышеперечисленных условий физическому лицу необходимо обратиться непосредственно к муниципалитету и заключить с ним договор социального найма, если он не был подписан ранее. Далее комнату нужно приватизировать. В целом процедура идентична стандартной приватизации любого иного недвижимого объекта.

Если приватизировать комнату по каким-либо причинам не удаётся, решить вопрос можно только через суд. Для этого нужно будет подать исковое заявление и приложить к нему следующие документы:

  • Технический план и паспорт;
  • Справка из ЕГРП с подтверждением оснований на приватизацию.

При удовлетворении искового заявления муниципальный орган не сможет перечить судебному решению и не вправе ослушаться.

Практические рекомендации

Для того чтобы максимально выгодно продать недвижимость, важно подготовить не только все необходимые документы, но и саму жилплощадь для презентации потенциальным покупателям:

  • Вывезти мебель, которая не будет продана вместе с помещением, для того, чтобы визуально увеличить комнату и осветлить её;
  • Провести лёгкий косметический ремонт (подклеить отошедшие обои, замазать некоторые щели, привести в исправность системы открытия окон и дверей);
  • Освободить от ненужных вещей балкон, если он есть;
  • Убрать все помещение, в том числе и санитарные узлы, чтобы создать благоприятное впечатление.

Демонстрировать потенциальным покупателям продаваемую недвижимость лучше всего в дневное время, когда соседи будут на работе. Чем спокойнее будет обстановка, тем лучше.

Договариваясь с покупателем о цене комнаты, важно понимать, что сумма, внесённая в договор, после его подписания не меняется. Кроме того, не следует указывать сумму меньше, чем стороны договорились на самом деле. Такой ход уменьшает размер налога для продавца, однако в случае возникновения конфликтов, которые может вызвать проданный объект, проблема только усугубится.

Поиск покупателя

Лучше, если продажей комнаты займется профессиональный риэлтор. Он поможет выгодно и достаточно быстро реализовать жилье, а также вплотную займется организацией продажи и возьмется за ее юридическое сопровождение. Главный недостаток такого сотрудничества – услуги риэлтора оплачиваются некоторым процентом от стоимости недвижимого объекта. Кроме того, продать помещение в общежитии можно и самостоятельно, в этой ситуации создаются и распространяются объявления о продаже.

Предварительная подготовка

Предварительная подготовка

Сделка с продажей комнаты в общежитии требует, чтобы у продавца был заранее готов обязательный пакет бумаг.

Документы для осуществления сделки:

Все перечисленные бумаги следует получить заведомо, поскольку на оформление каждой из них уходит от пяти до тридцати дней. Только после того, как пакет документов будет собран, можно начинать искать покупателя. Кроме того, не стоит упускать из виду то, что некоторые бумаги имеют ограниченный срок действия, в частности выписка из домовой книги, действующая всего месяц с момента её выдачи.

Для того чтобы максимально выгодно продать недвижимость, важно подготовить не только все необходимые документы, но и саму жилплощадь для презентации потенциальным покупателям:

Демонстрировать потенциальным покупателям продаваемую недвижимость лучше всего в дневное время, когда соседи будут на работе. Чем спокойнее будет обстановка, тем лучше.

Договариваясь с покупателем о цене комнаты, важно понимать, что сумма, внесённая в договор, после его подписания не меняется. Кроме того, не следует указывать сумму меньше, чем стороны договорились на самом деле. Такой ход уменьшает размер налога для продавца, однако в случае возникновения конфликтов, которые может вызвать проданный объект, проблема только усугубится.

Процедура приобретения комнаты в коммунальном жилье практически аналогична покупке отдельной квартиры на вторичном рынке. Кроме бытовых ситуаций, связанных с правильным выбором (местоположение, соседи, качество жилья) объекта недвижимости, приобретение коммунальной комнаты имеет ряд важных юридических нюансов как и всякая иная сделка с недвижимостью.

Определившись с подходящим для вас вариантом жилого помещения необходимо тщательно проверить юридическую составляющую сделки.

Оформление разрешения

Комната в общежитии продается довольно сложно, так как представляет собой долевую собственность.

Важно! В этой ситуации действие имеет Жилищный кодекс, по его законам и осуществляется продажа имущества. Здесь сначала необходимо в письменной форме уведомить всех хозяев долей в общем имуществе о продаже.

Официальное уведомление должно содержать в себе стоимость сделки и ее основные условия. Лучше, если эта бумага будет заверена в нотариальной конторе. Если покупка жилья никак не заинтересует всех остальных собственников в течение месяца, продавец, не вступая в противоречия с законодательством, может начинать поиск других покупателей. Как правило, извещение отправляется заказным письмом с приложенной к нему описью бумаг и уведомлением о получении. Этот метод – самый правильный, с точки зрения безопасности, для дальнейших операций, так как он поможет избежать появления претензий и станет доказательством законности действий, совершенных продавцом.

Комната в общежитии

Комната в общежитии

Свои определенные особенности имеет и проведение сделок с таким видом недвижимости, как комната в общежитии.

Купля-продажа

Человек не сможет продать комнату в общежитии, которое относится к специализированному жилому фонду. Однако статья 7 Жилищного Кодекса РФ разрешает проведение этой процедуры при условии, если общежитие будет принадлежать государственному учреждению и находится на балансе муниципалитета. Таким образом, жилое здание приравнивается к многоквартирному дому.

Далее вам необходимо заключать договор социального найма с главой муниципалитета и на основании этой бумаги получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимости. Выдачей такой документации уполномочены заниматься органы Росреестра.

Получив свидетельство на руки, вы имеете полное право осуществлять сделку купли – продажи своей собственности. Единственное, что вам предстоит сделать – это оповестить о предстоящей продаже своих соседей по общежитию. Согласно закону, они имеют привилегии в праве покупки объекта недвижимости. Если ваши соседи не желают приобретать продаваемую жилплощадь, получите от них нотариально заверенный письменный отказ и приступайте к поиску потенциальных покупателей.

Сделка купли – продажи комнаты в общежитие происходит при участии органов Росреестра. Обращаясь в данную структуру, собственник должен иметь на руках следующие документы:



Приватизация комнаты

Закон говорит о том, что реализовать свое право на приватизацию комнаты в общежитии можно в следующих случаях:

  • Жилое помещение должно значится на балансе муниципалитета
  • Изначально общежитие было собственностью государственной структуры
  • Помещение используется исключительно по назначению

Если ваша комната относится к вышеуказанным пунктам, необходимо обратится к главе муниципалитета и составить договор социального найма, на основании которого и будет проводиться дальнейшая процедура приватизации. Следует отметить, что этот процесс не особо будет отличаться от стандартного оформления права собственности на обычную квартиру.

Во всех остальных случаях владельцу придется обращаться в суд и отстаивать свои права на приватизацию там. Для рассмотрения вашего дела, в судебную инстанцию нужно подать такие бумаги:

  • Технический паспорт комнаты
  • Выписка из единого государственного реестра

Если ваш иск будет удовлетворен, суд обяжет представителей муниципалитета заключить с вами договор социального найма, на основании которого вы сможете получить свидетельство о праве собственности на комнату.

Проект «Супрематизм» - застройка набережной Яузы

Объявлен победитель творческого конкурса, организатором которого выступал Московской Союз Архитекторов а также Центр Урбанистики. Задачей конкурсантов было создание эскиза по застройке участка Москвы, расположенного на улице Красноказарменной. Эскиз должен быть разработан на девять гектаров.

Увеличение застройки площади жилого сектора в новой Москве на 29 %

Департамент развития Москвы информировал о том, что плановые показатели застройки жилья на новых территориях давно превышены.Взят промежуток равный восьми месяцам. Ввод жилого фонда выше на 29 %. Сравнение проводилось по данным такого же периода в 2013 года. Повышение площади до 1 млн. кв. м., по информации от пресс-службы департамента.

Отказ от преимущественного права покупки

Стоит детальнее разобраться с алгоритмом получения отказа от соседей по коммуналке/общежитию, которые имеют преимущественное право покупки. Разослав извещения, продавец может сразу в них попросить, чтобы каждый собственник написал соответствующий документ. Отказ от купли-продажи комнаты в коммунальной квартире оформляют у нотариуса или регистрируют в компетентном органе. Если соседи идут навстречу продавцу, можно не выжидать в течение месяца и сразу заключать сделку.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]Отказ.docx[/pdfview]

Скачать заявление (.DOCX)

Достаточно часто события разворачиваются по другой схеме. Собственники комнат в коммунальной квартире/общежитии не заинтересованы в купле-продаже, но и писать официальный отказ они не хотят. Это не означает, что операция сорвется. Выждав месяц, продавец имеет полное право продавать свое имущество.

Стоит рассмотреть и третий вариант: соседи хотят воспользоваться своим преимущественным правом на покупку комнаты в коммунальной квартире/общежитии. И тогда им практически невозможно противостоять. Продавец не может продавать жилье посторонним, если на него претендуют другие лица, проживающие в коммуналке. В таком случае сделка будет заключена с соседями.

Еще один спорный момент: на жилплощадь могут претендовать сразу несколько собственников комнат в коммунальной квартире/общежитии. В таком случае решение только за продавцом. Он не имеет права продавать жилье третьим лицам, однако волен выбирать покупателя среди нескольких лиц с преимущественным правом покупки. При этом никто ему не сможет диктовать условия, включая стоимость квадратного метра комнаты.

Правда, есть еще один важный нюанс. Составляя уведомления для соседей, в них пишут конечную стоимость комнаты в коммунальной квартире. И в дальнейшем продавать ее третьим лицам, не имеющим преимущественного права покупки, можно только по заявленному ранее ценнику, на тех же условиях. Можно и поднять цену, но только не сбивать ее. Это требование придумано для защиты прав соседей.

Нужна ли приватизация

Прежде всего, нужно сказать о том, что продать получится только жилплощадь, прошедшую процедуру приватизации, которой владеет конкретное лицо, а не муниципальные власти. То, с чего следует начать, собираясь реализовать комнату в общежитии, – это именно ее приватизация. Говоря конкретно об общежитии, многие специалисты уточняют, что такая процедура сложнее, нежели все подобные.

Суть в том, что приватизировать помещение, находящееся в общежитии, можно только в той ситуации, когда оно находится на балансе у муниципальных властей и не является активом специализированного жилфонда (студенческое общежитие, здание для сотрудников какого-то предприятия и т.д.). Здание должно иметь состояние, подходящее для проживания, его должны использовать по назначению, а также обязательно должны существовать соглашения с жильцами о социальном найме. Комната, которая будет приватизирована, а затем реализована, должна иметь статус жилой.

В соответствии со всем, что было сказано выше, можно отметить главный нюанс для тех, кто хочет узнать, как безопасно покупать комнату в общежитии: необходимо проверить, насколько законны права продавца на владение данным жильем (все это подтверждается в выписке из реестра). Необходимо поинтересоваться, как именно происходила приватизация, мирно или по судебному решению, если возникали конфликты с остальными владельцами или держателями баланса. Это очень важно, если со дня приватизации еще не истекло три года. Если помещение в общежитии стало индивидуальным владением нелегально, его могут изъять у хозяина, признав через суд недействительность сделки по приобретению и продаже.

Заключение договора купли-продажи

Фото 3

Продажа комнаты в коммунальной квартире/общежитии принципиально не отличается от любой аналогичной сделки. Поэтому за образец можно брать гражданско-правовой договор. Но изначально с покупателем составляют предварительное соглашение. Его можно написать в вольной форме, в письменном виде. Далее на его основе будет составляться основной договор купли-продажи коммунальной комнаты/общежития. Как правило, ключевые моменты в этих документах не меняются. Еще один важный нюанс – передача денег по итогам сделки.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]договор.docx[/pdfview]

Скачать образец (.DOCX)

Так как продажа комнаты в коммунальной квартире/общежитии – это операция с недвижимостью, которая по умолчанию связана с достаточно крупными суммами денег, к составлению соглашения следует подойти со всей ответственностью. Даже используя готовый образец, необходимо внимательно прописать несколько основных моментов.

В договоре принято подробно описывать имущество. В данном случае – комнату в коммунальной квартире или общежитии. Сюда же включают сведения по лицам, которые проживают на жилплощади. Еще один нюанс – права и обязанности сторон, участвующих в операции.

Правильно будет детально расписать процесс передачи денег и сумму, предоставляемую к оплате. Стороны могут договариваться об удобном для них времени, месте и способе передачи средств. Здесь же прописывают момент оплаты услуг государственной регистрации сделки. Такие расходы могут ложиться как на продавца, так и на покупателя жилплощади в коммунальной квартире/общежитии.

Варианты передачи денег

Производя взаиморасчет при купле-продаже, стороны могут использовать разные способы. Они выбирают приемлемый вариант, исходя из уровня доверия между покупателем комнаты в коммунальной квартире и продавцом.

Деньги за комнату можно передать через банковскую ячейку. Арендовав депозитарий, туда помещают средства. В момент заключения сделки продавец получает к нему доступ. Такой вариант считается безопасным, так как исключен риск разбойного нападения при продаже. Но стопроцентной защиты от мошенничества он не гарантирует.

Читать также: Переход прав на недвижимое имущество — когда и в каком размере платится госпошлина за регистрацию

Есть вариант составления аккредитива для купли-продажи. По такому условному документы деньги будут перечислены на счет продавца через банк, как только собственник покажет документы на комнату в коммуналке/общежитии. Аккредитив стоит дороже банковской ячейки, его оформление относительно длительное. Но гарантии надежнее, поэтому ради безопасности при купле можно выбрать такой способ.

Наконец, иногда продавец и покупатель комнаты просто производят личный расчет друг с другом. Возможна оплата по итогам оформления кредита либо материнского капитала.

Поиск покупателей

Для продажи жилья в помощь могут использоваться:

1. Риелторские фирмы. Хоть посредниками взимаются средства за их работу, их помощь обычно позволяет проще реализовать собственность.

2. Социальные сети. Можно опубликовать сообщения на популярных сайтах, в группах.

3. Специальные сайты. Объявления публикуются бесплатно, так же как и ведется общение. Есть множество площадок для продажи недвижимости. За деньги можно заказать дополнительные услуги.

4. Контекстная реклама. Если жилье элитное, то потребуются поисковые машины. Они показывают предложение под определенный запрос, можно настроить выдачу под нужный город и район.

5. Традиционные методы. В небольших городах используются обычные объявления, газеты, «сарафанное радио».

Объявление будут просматривать много заинтересованных лиц, поэтому оно должно привлекать внимание. Поэтому важно оценить состояние жилплощади, указать преимущества.

На скорость поиска покупателя влияет много факторов. Намного проще продать комнату, находящуюся в районе с развитой инфраструктурой. Найти покупателя будет легче и в том случае, если недвижимость со всеми удобствами. Чтобы выгоднее продать комнату, должен быть сделан ремонт. Большое значение имеет и вид из окна. При желании можно продать мебель и технику по более низкой стоимости. А вот снижать цену комнаты не следует, ведь тогда будут потеряны приличные средства.

Комната в коммунальной квартире

Фото 4

Во многом продажа комнаты в коммунальной квартире напоминает стандартную процедуру реализации жилья, однако имеет некие специфические особенности. 

Это связано с тем, что во время реализации такой комнаты продавец обязательно должен учитывать права остальных собственников. На законодательном уровне данное постановление регулируется статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой указано, что привилегию на покупку части коммунального жилья имеют остальные собственники квартиры. То есть прежде чем приступить к стандартной процедуре продажи, владельцу квартиры необходимо получить письменный отказ своих соседей от возможности воспользоваться своим правом приобретения объекта недвижимости.

Сделать это можно следующими путями:

  • Все собственники собираются в нотариальной конторе и пишут письменный отказ
  • Та же процедура происходит в государственной регистрационной палате

Реализовать данный законодательный аспект на практике оказывается довольно сложно. Все люди заняты своими делами, и не так просто собрать их всех вместе. Кроме того, некоторые владельцы могут негативно относиться к вселению новых жильцов и всячески препятствовать продажи комнаты.

Поэтому лучше пойти на небольшую хитрость и отправить всем остальным собственникам заказные письма, в которых лицо извещают о возможности покупки объекта недвижимости.

Согласно закону, если в течение месяца никто из ваших соседей не выразит желание приобрести выставленную на продажу комнату, можно спокойно продавать жилье.

Еще один важный момент заключается в том, что цена продаваемой комнаты должна быть одинаковой как для ваших соседей по коммунальному жилью, так и для обычных покупателей.

Купля-продажа

Для того чтобы продать свою комнату, вам необходимо будет собрать определенный перечень нужных документов. Это:

  • Документы, подтверждающие права собственности на продаваемую комнату
  • Технический паспорт объекта недвижимости
  • Справка, о прописке оформленная по форме 9
  • Квитанции, являющиеся подтверждением отсутствия задолженности по коммунальным платежам 

Имея на руках перечисленный пакет документов, собственник может находить покупателя и обращаться в регистрационную палату для оформления договора купли —  продажи.

Представитель государственного органа примет у вас все документы и назначит срок по истечению, которого будет происходить регистрация прав собственности нового владельца.

Следует отметить, что в целом вся сделка купли – продажи комнаты в коммунальной квартире практически не отличается от стандартной процедуры приобретения объекта недвижимости.

Единственное существенное различие заключается в том, что продавец несет личную ответственность за тех жильцов, которые вселяются в его комнату. То есть если через некоторое время остальные владельцы жилья начнут ощущать резкое ухудшение своих условий проживания, они имеют полное право написать жалобу в судебную инстанцию. В качестве ответчиков по такому делу суд будет привлекать не только новых жильцов, но и прежних хозяев.

Приватизация комнаты

По большей части процедура приватизации части коммунального жилья, осуществляется по тем же законам, что и оформления права собственности на обычную квартиру. Однако существуют  и некоторые отличия, учитывать которые необходимо начиная со сбора всех нужных документов.

Основная особенность приватизации такого жилья заключается в том, что человек может оформить право собственности только на принадлежащую ему комнату. А вот места общего пользования (кухня, ванная комната, туалет, коридоры и т.д.) будут разделены между всеми собственниками. В случае продажи приватизированного имущества, владелец сможет передать право собственности лишь на саму комнату и на установленную долю во всем остальном помещении.

Для того чтобы начать процесс приватизации владельцу необходимо обратится в Управление жилищной политикой района, где человеку разъяснят всю дальнейшую процедуру и составят список необходимых документов. В большинстве случаев этот перечень выглядит следующим образом:

  • Заявление на реализацию своего права собственности. Данный документ должен быть подписан всеми жильцами, прописанными в комнате
  • Технический и кадастровый паспорт помещения
  • Паспорта и свидетельства о рождении участников приватизации

Собрав все необходимые документы, собственник отправляется  в Департамент жилищной политики, где происходит составление самого договора о приватизации. При проведении данной процедуры обязательно должны присутствовать все, желающие оформить право собственности. Как правило, оформление необходимых бумаг происходит в течение 2 недель.

Заключив такой договор, вы обращаетесь в органы государственной регистрации, где вам на руки выдадут свидетельство о приватизации. Финальным этапом всей процедуры будет посещение органов БТИ, где вашу комнату поставят на технический учет уже в качестве частной собственности.

Срочная сделка

Помимо основных нюансов, необходимо помнить о государственном уведомлении в случае, если имущество принадлежит ему или муниципалитету. Если продавец хочет продать комнату очень быстро, он может начать собирать отказы соседей, составленные в письменной форме и говорящие о том, что они не заинтересованы в покупке жилплощади. В этой ситуации не нужно в течение месяца ожидать письменного согласия.

Оформление сделки

Оформление сделки

Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в регистрирующий орган (МФЦ по месту жительства) следующие документы:

  1. Документы о праве собственности на комнату в коммуналке продавца.
  2. Договор купли-продажи в трех экземплярах и акт приема-передачи жилого помещения.
  3. Заявление о госрегистрации в установленной форме и паспорта участников сделки (копии снимут сотрудники МФЦ/Росреестра).
  4. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода прав собственности (размер и реквизиты уточнять на момент подачи документов).
  5. Технический план на помещение.
  6. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц.
  7. Документы об отказе сособственников от права покупки первой очереди.
  8. Доверенность (в случае совершения сделки какой-либо стороной через представителя).

Если все документы оформлены правильно, то в течение 10 дней регистрирующий орган оформляет сделку и выдает покупателю свидетельство о праве собственности.

ВАЖНО: До оформления сделки необходимо обсудить, кто и за что несет расходы. Стандартная практика – стоимость оформления сделки (госпошлина, составление договора, заверение копий и т.д.) делится напополам.

Окончательный расчет лучше производить через банковскую ячейку или безналичным платежом в банке в присутствии продавца.

Комната в коммунальной квартире – это конечно не полноценное жилье, однако и ее реализация либо покупка сопряжены со сбором необходимого пакета документов и прохождения предусмотренной процедуры продажи. Вследствие того, что коммунальная квартира не является собственностью одного владельца, а принадлежит группе лиц, ее продажа должна быть согласована со всеми хозяевами. Однако это не повод считать, что реализация части коммунального жилья является практически неосуществимой процедурой. Владение определенными законодательными навыками поможет вам осуществить сделку купли – продажи с данной категорией недвижимости.

Во многом продажа комнаты в коммунальной квартире напоминает стандартную процедуру реализации жилья, однако имеет некие специфические особенности.

Это связано с тем, что во время реализации такой комнаты продавец обязательно должен учитывать права остальных собственников. На законодательном уровне данное постановление регулируется статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой указано, что привилегию на покупку части коммунального жилья имеют остальные собственники квартиры. То есть прежде чем приступить к стандартной процедуре продажи, владельцу квартиры необходимо получить письменный отказ своих соседей от возможности воспользоваться своим правом приобретения объекта недвижимости.

Сделать это можно следующими путями:

  • Все собственники собираются в нотариальной конторе и пишут письменный отказ
  • Та же процедура происходит в государственной регистрационной палате

Реализовать данный законодательный аспект на практике оказывается довольно сложно. Все люди заняты своими делами, и не так просто собрать их всех вместе. Кроме того, некоторые владельцы могут негативно относиться к вселению новых жильцов и всячески препятствовать продажи комнаты.

Поэтому лучше пойти на небольшую хитрость и отправить всем остальным собственникам заказные письма, в которых лицо извещают о возможности покупки объекта недвижимости.

Согласно закону, если в течение месяца никто из ваших соседей не выразит желание приобрести выставленную на продажу комнату, можно спокойно продавать жилье.

Еще один важный момент заключается в том, что цена продаваемой комнаты должна быть одинаковой как для ваших соседей по коммунальному жилью, так и для обычных покупателей.

Купля-продажа

Для того чтобы продать свою комнату, вам необходимо будет собрать определенный перечень нужных документов. Это:

Имея на руках перечисленный пакет документов, собственник может находить покупателя и обращаться в регистрационную палату для оформления договора купли — продажи.

Представитель государственного органа примет у вас все документы и назначит срок по истечению, которого будет происходить регистрация прав собственности нового владельца.

Следует отметить, что в целом вся сделка купли – продажи комнаты в коммунальной квартире практически не отличается от стандартной процедуры приобретения объекта недвижимости.

Единственное существенное различие заключается в том, что продавец несет личную ответственность за тех жильцов, которые вселяются в его комнату. То есть если через некоторое время остальные владельцы жилья начнут ощущать резкое ухудшение своих условий проживания, они имеют полное право написать жалобу в судебную инстанцию. В качестве ответчиков по такому делу суд будет привлекать не только новых жильцов, но и прежних хозяев.

Приватизация комнаты

По большей части процедура приватизации части коммунального жилья, осуществляется по тем же законам, что и оформления права собственности на обычную квартиру. Однако существуют и некоторые отличия, учитывать которые необходимо начиная со сбора всех нужных документов.

Основная особенность приватизации такого жилья заключается в том, что человек может оформить право собственности только на принадлежащую ему комнату. А вот места общего пользования (кухня, ванная комната, туалет, коридоры и т.д.) будут разделены между всеми собственниками. В случае продажи приватизированного имущества, владелец сможет передать право собственности лишь на саму комнату и на установленную долю во всем остальном помещении.

Для того чтобы начать процесс приватизации владельцу необходимо обратится в Управление жилищной политикой района, где человеку разъяснят всю дальнейшую процедуру и составят список необходимых документов. В большинстве случаев этот перечень выглядит следующим образом:

  • Заявление на реализацию своего права собственности. Данный документ должен быть подписан всеми жильцами, прописанными в комнате
  • Технический и кадастровый паспорт помещения
  • Паспорта и свидетельства о рождении участников приватизации

Собрав все необходимые документы, собственник отправляется в Департамент жилищной политики, где происходит составление самого договора о приватизации. При проведении данной процедуры обязательно должны присутствовать все, желающие оформить право собственности. Как правило, оформление необходимых бумаг происходит в течение 2 недель.

Заключив такой договор, вы обращаетесь в органы государственной регистрации, где вам на руки выдадут свидетельство о приватизации. Финальным этапом всей процедуры будет посещение органов БТИ, где вашу комнату поставят на технический учет уже в качестве частной собственности.

Продажа соседям

Фото 5

Можно продать комнату в общежитии без посредников. Для этого нужно оповестить соседей о предстоящей сделке. По закону они являются приоритетными покупателями. Если собственники остальных комнат желают купить продаваемую жилплощадь, следует с ними оформлять сделку, а не с третьими лицами. Но право установления цены и условий остается за продавцом.

Для соблюдения предписания необходимо за месяц до даты продажи разослать соседям оповещения с уведомлением о вручении. Это выполняется через почту заказным письмом, а еще лучше с помощью нотариуса. В будущем нужно будет доказать, что никто не захотел приобрести имущество. В извещении фиксируются условия, стоимость, характеристики, адрес.

Оповещать о реализации недвижимости следует собственников других комнат, а не всех, кто там прописан. Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети, нужно отослать извещения в органы опеки. Чтобы продать комнату в общежитии, согласие соседей хоть получать и не нужно, но предложить им приобрести жилье необходимо.

Фото 5

Пошаговая инструкция для коммуналки

  1. Первый шаг — это всегда осмотр недвижимости. Сразу следует уточнить условия сделки, что входит в продажу, а что нет.
  2. Знакомство с соседями. Следует побольше узнать о людях, которые проживают по соседству, и о порядках, принятых среди них.
  3. Проверка документов, подтверждающих право собственности, а также изучение информации о прошлом жилья.
  4. Получение от соседей отказов от покупки.
  5. Заключение договора купли-продажи.
  6. Регистрация сделки.
  7. Подписание акта приема-передачи собственности и передача ключей.

С чего начать и что нужно знать?

Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).

Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.

При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.

Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.

Какие документы нужны, чтобы продать?

Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:

  1. Паспорт собственника недвижимости.
  2. Свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ).
  3. Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или обмена, документ о приватизации).
  4. Кадастровый паспорт на недвижимость при отсутствии выписки из ЕГРН (выдается в Росреестре).
  5. Технический план объекта (получается в БТИ).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (получается в ТСЖ, либо иной управляющей организации).
  7. Справка по форме 9 с информацией о прописанных лицах (получается в управляющей организации или в паспортном столе).
  8. Нотариально заверенные отказы соседей.
  9. При наличии у продавца семьи:

    • Нотариально заверенное согласие супруга(и).
    • Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.

Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?

Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:

  • В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
  • Проверить наличие долгов за коммунальные услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
  • Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
  • При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.

Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах, либо в копиях, но нотариально заверенных. Исключение составляют правоустанавливающие документы и паспорт – они должны быть в оригинале.

Для большей безопасности сделки рекомендуется расплачиваться безналичным расчетом.

Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки

От покупателя может требоваться различный пакет документов в зависимости от наличия супруга(и), детей, типа расчета. К основным документам относятся:

  • паспорт собственника и членов семьи старше 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о браке;
  • нотариально заверенное согласие супруга(и), в случае брака;
  • ипотечный договор или иные документы, подтверждающие наличие заемных денежных средств.

Заключение договора и регистрация

Договор купли-продажи комнаты похож на договор купли-продажи квартиры, но в нем дополнительно указываются размер отчуждаемой доли и подтверждение отказа соседей. Образцы таких договоров можно найти в интернете.

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:

  1. Пакет документов указанный выше.
  2. Договор купли-продажи (не менее двух экземпляров, один из которых оригинал).
  3. Квитанция об оплате госпошлины.
  • Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Фото 6

Сложные ситуации

Купля-продажа комнаты может сорваться не только по причине прямого отказа от остальных жильцов коммуналки. Иногда продавец действует грамотно, но при всем желании не может подписать договор. И первый вариант сложной ситуации – сосед живет в другом месте, но числится собственником одной из комнат в коммуналке.

В таком случае придется обращаться в судебный орган. Поскольку человека предстоит признать без вести пропавшим. Тогда продажа коммунальной комнаты или общежития может совершаться, не учитывая его преимущественное право. Но суд не всегда способен помочь. Так как предстоит доказать, что сосед отсутствовал как минимум год по месту его регистрации.

Правда, не всегда даже признание гражданина без вести пропавшим спасает продавца общежития, квадратных метров в коммунальной квартире. Поскольку после этого назначается управляющий его имуществом, который от имени соседа вправе претендовать на продаваемую комнату.

Если человек просто переехал в другой город, его можно уведомить о грядущей операции купли-продажи через нотариуса. Ему отправляют заверенное уведомление, в ответ можно ждать отказ. Этот документ тоже оформляют в нотариальной конторе. Но и молчание в течение месяца в ответ на извещение будет считаться отказом от претензий на комнату в коммунальной жилплощади/общежитии.

Проверка право- и дееспособности продавца, а также юридической чистоты жилья

Проверка право- и дееспособности продавца, а также юридической чистоты жилья

Большинство всех проблем с жилым помещением можно обнаружить на стадии проверки документов, если отнестись к этому внимательно или же поручить проведение проверки опытному юристу. Важно обратить внимание на:

  • Наличие документов о праве собственности и регистрации такового. Опасно покупать коммунальную комнату на основании лишь договора купли-продажи, оформленном при Царе Горохе без регистрации жилого помещения в органах Росреестра. Сделка должна заключаться с самим собственников, имеющим соответствующие документы на руках или же с его доверенным лицом.
  • Отсутствие учета в психоневрологическом или наркологическом отделении. Не стоит стесняться подобных вопросов, так как добропорядочного человека они не смутят – он чист. А вот сделка, совершенная с зависимым лицом или состоящим на учете по душевной болезни без труда будет оспорена в судебном порядке.
  • Перечень лиц, состоящих на учете. Выписка из домовой книги или справка старшего по дому не показатель, требуйте справку из отделения миграционной службы МВД РФ. Так вы обезопасите себя от сокрытия сведений о регистрации третьих лиц в квартире. Также с опасением стоить подходить к жилью, из которого в места лишения свободы выписаны прежние жильцы. Вполне вероятно что по освобождению они могу попутаться восстановить свои права, хоть и безрезультатно.
  • Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Квитанции об оплате не являются достаточным подтверждением, необходима справка из управляющей компании, что владелец комнаты вовремя вносит платежи. Так же уточните у других жильцов коммуналки, как у них распределяется бремя несения коммунальных расходов, нет ли долгов за «общие» услуги – свет в коридорах, воду и т.д.
  • Законность всех перепланировок, если таковые были. Проверяйте расположение комнат согласно документации. Если одну комнату поделили на две или наоборот, не узаконив подобную перестройку, оформить комнату после покупки будет крайне затруднительно и дорого.
  • Залоги и аресты исключают успешность сделки. Если квартира (или ее комната) арестована банком, получить ее в собственность даже после купли-продажи вы не сможете.

Примечание: Если вас привлекла весьма низкая цена комнаты и при этом все жильцы отказались от покупки объекта – это весомый повод провести проверку с особой тщательностью. Возможно всему виной некие мистические причины или межличностные отношения соседей, но чаще всего проблемы носят сугубо юридический характер. В таком случае лучше заручиться поддержкой юриста, который сможет обнаружить все подводные камни сделки.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://pravonedv.ru/kvartira/komnata/prodat-v-obshhezhitii.html
  • https://kvadmetry.ru/prodazha/komnaty-v-obshhezhitii-kakie-dokumenty-neobhodimy.html
  • https://nauet.ru/how-to-sell-a-room-in-a-hostel-which-documents-a-quick-way-to-sell-a-room-in-a-hostel/
  • https://yurist-konsult.ru/oformnedv/kuplya-prodazha-komnaty-v-obshhezhitii.html
  • https://businessman.ru/kak-prodat-komnatu-v-obschejitii-poshagovaya-instruktsiya-i-rekomendatsii.html
  • http://dokymenta.ru/nedvizhmost/kak-prodat-komnatu-496/
  • https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/komnaty-v-kommunalke-obschejitii/procedura.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий