Что делать с ипотекой

 

Городской портал новостроек Тюмени: все застройщики, карта новостроек, цены и фото, новости от застройщиков, о рынке недвижимости города. Есть масса способов как оттянуть продажу ипотечной квартиры и только один шанс избежать её реализации.

Содержание

Ошибка 3. Забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Вариант 3. Продать ненужное имущество

Классический вариант решения проблем. Продаем гараж, машину, если вы на ней не зарабатываете, дачу, акции и прочее. Главное не допустить просрочек и создать себе запас денег. Вновь выходит на сцену заначка на три месяца — если она у вас есть, вы не продадите машину-дачу за бесценок, а сможете без нужды в глазах торговаться, скинув необходимый минимум, чтобы заинтересовать в быстрой покупке.

Пример: У вас есть Макбук. Цена на Авито подобных 40 000 рублей. Если у вас через два дня платеж, вы отдадите его за 20 000. Если через два месяца, легко найдете покупателя на 32 000.

Желательно иметь ликвидные вещи, максимально легко и быстро реализуемые. Поэтому, когда вы будете в самом начале думать, как решать вашу проблему, не стоит обманывать себя, что вы быстро и дорого продадите что-либо. У вас может быть участок, стоимостью в 1 млн. рублей. Но он может искать своего покупателя, даже с хорошей скидкой достаточно долгое время.

Кредитные каникулы

Если средств на погашение очередных платежей не хватает, то, прежде всего, не стоит избегать общения с банковскими сотрудниками. Лучше проявить инициативу и самостоятельно обратиться к кредитору, объяснить ситуацию и предоставить подтверждающие документы, например, трудовую с соответствующей записью.

Кредитор вполне может войти в положение и предложить заемщику кредитные каникулы. Но нужно понимать, что кредитные каникулы не означают, что банк разрешает не платить ежемесячные платежи в течение нескольких месяцев. Большинство банков разрешают, например, в ближайшие шесть месяцев не платить средства, которые согласно графика должны быть направлены на погашение основной задолженности. При этом проценты необходимо платить в прежнем объеме.

Если график аннуитетный и проблема с трудоустройством возникла в первые несколько лет ипотеки, то такие каникулы могут не решить проблему. Платеж уменьшится несущественно и после окончания кредитных каникул, платеж еще более увеличится по сравнению с первоначальным размером. Исходя из этого, стоит внимательно изучить такое предложение от банка.

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Как надо сделать

Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Поддержка от государства

Накаленная финансовая обстановка в стране особенно остро стоит вопрос о качестве исполнения заемщиками своих кредитных обязательств. Дополнительной мерой помощи в вопросах погашения ипотеки может стать использование поддержки от государства.

Среди возможных вариантов господдержки можно выделить:

  1. Материнский капитал

Средства материнского капитала по закону можно направить на досрочное закрытие ипотеки, которые перечисляются пенсионным фондом РФ на ссудный счет заемщика по его заявлению. На текущий момент его величина составляет 453 026 рублей. Такая существенная сумма поможет оплатить значимую долю задолженности.

  1. Налоговый вычет

Каждый гражданин России, купивший жилую недвижимость и официально трудоустроенный, имеет право вернуть 13% от ее стоимости. Здесь действует ряд ограничений по максимальной сумме возврата (максимум 260 тысяч рублей по основному долгу и 390 тысяч рублей по процентам, то есть всего 650 тысяч рублей), количестве перечислений в год и размеру заработной платы. Чем больше заработная плата у заемщика, тем быстрее он сможет вернуть налог.

  1. Субсидии

На федеральном и региональном уровне ипотечные заемщики могут воспользоваться субсидиями в рамках действующих программ. К примеру, остро нуждающиеся граждане с действующей ипотекой, которые оказались в сложной жизненной ситуации, имеют право на получение безвозмездного возмещения. Для этого существует программа помощи ипотечным заемщикам. По ней можно рассчитывать на получение до 30% от остатка долга, но не более 1 500 тысяч рублей.

Также в различных субъектах федерации могут действовать свои региональные программы помощи ипотечникам, включая поддержку молодых семей, работников бюджетной сферы и т.д. Условия по ним могут существенно различаться (по сумме, требованиям, способу получения и перечисления).

  1. Программы господдержки

Такие программы подразумевают изначальное оформление ипотеки с низкой процентной ставкой, которая субсидируется государством. В настоящее время действие подобных проектов существует в рамках региональных социальных программ. Смотрите пост «Социальная ипотека» на эту тему.

Поддержка со стороны государства в любой ее форме может стать серьезным подспорьем при выплате займа. Особенно актуальна она будет в ситуации финансовых проблем в семье заемщика.

Как сохранить ипотечную квартиру

Как сохранить ипотечную квартиру

Единственный шанс сохранить ипотечную недвижимость есть только при процедуре банкротства физического лица. Дело в том, что в процедуре банкротства залоговому кредитору отводится двухмесячный срок для заявления своих требований. Если залоговый кредитор не успевает направить требование в установленный законом срок, то квартира (или иная недвижимость) «теряет статус залоговой». В дальнейшем, если эта квартира является для Вас единственным жильем, она не будет реализована в процедуре банкротства. Но на практике, залоговые кредиторы практически всегда своевременно включаются в банкротный процесс.

Более реально - через процедуру банкротства просто затянуть процесс реализации ипотечной квартиры. Процесс банкротства с ипотекой можно запускать даже после того, как решение суда о взыскании долга по ипотеке и обращении взыскания на заложенное имущество поступило в Федеральную службу судебных приставов.

Дело в том, что процесс продажи ипотечной квартиры через службу приставов небыстрый, и он приостановится (или окончится), если в отношении Вас будет введена процедура банкротства


Схема сохранения ипотечного жилья (квартиры, дома и т.д.)

На просторах Интернета мы наткнулись на схему сохранения ипотечного жилья, которую предлагает региональная юридическая фирма. Суть схемы такова:

  • Вы или третье лицо (созаемщик, поручитель и т.д.) продолжаете оплачивать ипотечный кредит даже во время процедуры банкротства;
  • В соответствии с законом об ипотеке и статьей 446 ГПК РФ на ипотечное жилье не может быть обращено взыскании при отсутствии просроченной задолженности по ипотечному кредиту, обеспеченному этим жильем;
  • По мнению юристов, предлагающих эту схему, ипотечная квартира в этом случае остается, а Вы по завершении процедуры банкротства освобождаетесь от долгов.

Такая схема может получиться, разве что, у поручителя по ипотечному кредиту. Да и то, есть нюансы. Если же процедуру банкротства физического лица проходит один из заемщиков по ипотеке, то с даты введения в отношении него одной из процедур (реструктуризации долгов, реализации имущества) срок исполнения всех обязательства считается наступившим (статья закона «о несостоятельности (банкротстве)»). Если говорить простым языком: «датой возврата всей суммы ипотечного кредита становится дата введения процедуры банкротства физического лица». Таким образом, появляется просрочка и возможность обращения взыскания на ипотечное жилье (даже если оно является единственным, и в нем зарегистрированы малолетние дети).

Получить бесплатную консультацию

Вариант 7. Объявить себя банкротом/Судиться

Эта возможность появилась не так давно. Но она не спасает ни вас, ни вашу квартиру. Даже если это жилье единственное, то оно, при объявлении вас банкротом, входит в реализуемое имущество. Единственный плюс, банкротство происходит через суд, который может убрать пени и часть процентов. А может встать на сторону банка и вы потенциально окажетесь в кабале и уже без квартиры (если вы, например, скрывались).

Выбирать этот вариант стоит, если у вас ипотека не единственный кредит, у вас множество долгов и вы не успеваете спасти или самостоятельно реализовать квартиру.

Стоит учитывать, что процедура банкротства занимает полгода, в течение которых вы должны продолжать платить по счетам.

Ошибка 1. Брать ипотеку с максимальным обязательным платежом

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Кто не спрятался?..

Кто не спрятался?..

При любых трудностях с выплатой ежемесячных взносов первое, чего НЕ СЛЕДУЕТ делать – скрываться и "прятаться" от банка. Следует помнить, что любой банк совершенно не заинтересован в инициации судебных разбирательств. Или взыскании с вас предмета залога (т.е. выставления недвижимости на продажу для покрытия долга по ипотеке). Ведь при современной рыночной ситуации быстро продать недвижимость не получится. К тому же, её стоимость будет значительно ниже изначальной. Да и все процедуры займут достаточно времени, что банку опять-таки не выгодно.

Однако такая "лояльность" банка не должна восприниматься как "поблажка". Даже если банк занимает либеральную позицию, любые отсрочки платежа в конечном итоге увеличивают ваш общий долг по ипотеке.

Сдача квартиры в аренду

Этим вариантом обычно пользуются те заемщики, у которых есть еще одно жилье или имеют возможность переехать к родственникам. Некоторые поступают более кардинально. Например, если квартира имеет хорошую площадь, ремонт и находится в престижном районе, то ее можно выгодно сдать. Сам же заемщик для своего проживания снимает жилье эконом-класса, а разницу вносит в счет погашения кредита.

Но стоит помнить, что на передачу в аренду недвижимости необходимо получить разрешение банка. Избежать этого можно только в том случае, если договор с арендатором заключается на срок меньше года, поскольку его не нужно регистрировать в Росреестре.

Две схемы платежей

Большую роль при досрочном закрытии ипотечного договора играет тип (схема) платежей. Банки могут применять 2 вида платежей:

  • аннуитетные;
  • дифференцированные.

При аннуитетной схеме выплат ежемесячные платежи во время всего периода исполнения обязательств равны. Такая схема выгодна, прежде всего, для банков, поэтому большинство кредитных организаций используют именно ее. Структура аннуитетного платежа выглядит так: бОльшая часть суммы идет на погашение начисленных процентов (80-90% от общей суммы) и лишь малая часть на погашение основного долга. Таким образом, основной долг в начале срока погашения уменьшается совсем незначительно.

Аннуитет позволяет кредитору минимизировать потенциальные риски и получить максимальную прибыль. Заемщику, который желает расплатиться с ипотекой досрочно, график платежей с равными суммами не выгоден. Проценты в первое время будут довольно большими. Такой кредит нужно гасить очень быстро, а потом через суд пытаться пересмотреть размер переплаты из фактически оплаченного периода пользования заемными средствами, предварительно рассчитав какой бы у вас был размер переплаты, если вы взяли ипотеку именно на этот срок кредитования, в рамках которого вы смогли закрыть ипотеку полностью.

Используйте наш ипотечный калькулятор для правильного расчета. Он поддерживает функцию досрочного гашения с разными типами платежей и стратегиями.

Погашение задолженности с помощью дифференцированных платежей предполагает постепенное уменьшение величины ежемесячного платежа к концу срока кредитования. Основная часть платежа – основной долг. Сумма же процентов меняется ежемесячно из-за погашения тела кредита. Данный тип выплат для клиента, который хочет побыстрее закрыть кредит, будет выгоднее по сравнению с аннуитетными платежами.

Обе схемы выплат имеют как положительные стороны, так и отрицательные. Аннуитетный способ позволяет эффективно планировать семейный бюджет. Размер таких платежей позволит легче справиться с кредитной нагрузкой для заемщиков с ограниченной платежеспособностью. Существенный размер в начале дифференцированных выплат для многих оказывается непосильным, и многие клиенты отказываются от подобного графика в пользу аннуитетов.

Поэтому следует заранее оценить свои реальные возможности с учетом потенциальных форс-мажоров и принять окончательное решение.

Вариант 4. Продать ипотечную квартиру

Вы имеете такое право. Реализуется эта схема следующим образом. Вы находите покупателя, который передает вам деньги, вы ими гасите остаток долга, квартира передается новому владельцу. У вас остается на руках разница от сделки.

Например:Ваша квартира стоит сегодня 3 млн. рублей. Вы должны за нее еще 1 млн. рублей. После сделки у вас нет квартиры, но есть 2 млн. рублей. Иногда это оптимальный выход!

А иначе возможен сценарий, когда вы не вносите платежи, долг растет, банк конфискует квартиру, продает ее как можно быстрее и дешевле, разницу (если она будет) между ценой продажи и вашим долгом — вам. И это явно будет не 2 млн. рублей.

Поэтому, если вы не видите свет в конце тоннеля, и это объективно, рассмотрите этот вариант как основной.
Фото 2

Обращение в АИЖК

Сегодня на государственном уровне существует программа, направленная на оказание помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудной ситуации. Она состоит в том, что денежные обязательства заемщика снижаются на 30%. При этом размер государственной поддержки не может превышать 600 тысяч рублей.

Заемщику может быть предложено единоразовое снижение или уменьшение платежа на 50% и более на срок до 1,5 года.

Но рассчитывать на такую поддержку, к сожалению, могут не все. Участниками программы имеют право стать заемщики:

  1. имеющие несовершеннолетних детей, в том числе являющиеся опекунами, или те, которые имеют на содержании иждивенца до 24 лет, учащегося на очной форме обучения;
  2. являющиеся участниками боевых действий;
  3. являющиеся инвалидами.

Воспользоваться государственной поддержкой заемщик может только один раз. Ему необходимо обратиться с заявлением к действующему кредитору.

В начале пути

В начале пути

Перед тем как рассматривать причины и следствия финансовых проблем, хочется вернуться к самому началу – периоду заключения договора ипотеки. Так сложилось, что в нашей стране к получению кредитов относятся с нарочитой лёгкостью – порой совершенно не думая, чем и когда придётся отдавать заёмные деньги. Та же ситуация и с ипотекой – перспектива приобрести собственное жильё настолько привлекательна, что затмевает собой трезвую оценку сценариев (в том числе негативных) развития финансовой ситуации.

Поэтому, прежде чем заключать договор ипотеки и "влезать в кабалу" на десятки лет, нужно спокойно взвесить все ЗА и ПРОТИВ. Внимательно рассмотреть условия договора, качество приобретаемого жилья и свои финансовые (текущие и будущие!) возможности. А затем выбирать стратегию поведения, исходя из худшего из возможных сценариев развития событий. Пусть лучше жизнь "поправит" ваши планы в лучшую сторону, чем наоборот!

Несколько практических советов:

· Перед оформлением ипотеки постарайтесь внести как можно большую сумму. Увеличение первоначального взноса обеспечит минимальную процентную ставку и меньшее "тело" основного долга на будущее.

· При отсутствии уверенности в прочном финансовом положения на ближайшие 20 лет (а такую уверенность скорее может дать "близкое наследство", чем высокая зарплата и карьерный рост) выбирайте будущее жилье в эконом-варианте. К примеру, купите однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной. После погашения ипотеки такое жильё будет проще поменять на большее, чем изначально выплачивать значительные суммы за дорогую квартиру.

Комментарий работника одного из крупнейших банков по количеству ипотечных кредитов

Комментарий работника одного из крупнейших банков по количеству ипотечных кредитов

Недобросовестные заемщики могут тянуть время, подавая в суд, оспаривая пункты договора, писать различные обращения, но это даст им минимальную фору во времени, испортит отношения с банком и, что немаловажно, кредитную историю. Каждый такой случай оставляет все меньше лазеек для недобросовестного отношения к обязательствам. Стоит понимать, что в случае проигрыша в суде, проигравший оплачивает все затраты другой стороны, что только ухудшит финансовое положение.

Еще один выход, о котором нет ничего в статье — невозможность платить за ипотеку из-за серьезной болезни. Тогда платежи вносит страховая компания. Но не все используют страховку, с некоторых пор она необязательна.

Что касается остальных клиентов, кто исправно вносит платежи — в стремлении как можно быстрее погасить, многие часто все свободные деньги отправляют на досрочные погашения, считая, что при наличии кредита нет смысла откладывать деньги. На самом деле лучше, получив неожиданную премию, поделить ее на 3 части — одну потратить и порадовать семью и себя, вторую отправить на погашения кредита, уменьшив переплату, а третью — отложить (например, во вклад в надежном банке — где дополнительно будут начисляться проценты).

Касательно досрочного погашения — как правило, банки предлагают либо уменьшить платеж, либо сократить срок. При сокращении срока — переплата уменьшается интенсивнее, чем при уменьшении платежа, да и морально как-то клиентам приятнее, что сроки уменьшились (быстрее избавлюсь). Однако, тут нужно подумать, кредит длительный, сегодня есть возможность выплачивать ежемесячно 15-20 тыс рублей, завтра — никто не знает — есть риски увеличения расходов (появились дети, супруга в декрете) уменьшились доходы (в связи с кризисом на работе изменили систему бонусов или совсем отменили оставив только оклад).

Поэтому рекомендуется досрочные погашения делать как с уменьшением срока так и с уменьшением платежа, таким образом найдя оптимальный баланс между желанием быстрее погасить ипотеку и потенциальными рисками.

Какие еще права есть у владельца ипотечной квартиры

Кроме очевидных, вышеуказанных возможностей, владелец ипотечной квартиры получает еще ряд возможностей, но они уже работают только с ограничениями. Распоряжаться квартирой, купленной в кредит и еще не оплаченной, заемщик пока не может самостоятельно. То есть, подарить свою квартиру или завещать ее, заемщик не может самостоятельно, пока не выплатит весь кредит.

Но если у него возникло такое желание, то заемщик может обратиться по этому поводу в банк. Запрета на продажу ипотечного желания, в принципе, нет. Так что это вполне возможно, но очень трудно осуществимо документально. Потому, что у банков пока не отработан механизм продажи ипотечных квартир, поэтому они всячески выступают против таких сделок. Однако, запретить вам продать ипотечную квартиру, если у вас есть такая необходимость, никто не может.

Если заемщик хочет сделать в квартире ремонт, поменять сантехнику, трубы, полы, или даже произвести глобальные перестановки, то он может сделать это и без согласия банка. А вот перепланировку в ипотечной квартире необходимо узаконивать не только во множестве инстанций, но и согласовывать с банком. Особенно, если вы хотите, допустим, из двухкомнатной квартиры сделать однокомнатную. Все процедура согласования перепланировки в квартиры происходит в три этапа.

  • Сначала вы согласовываете перепланировку со всеми существующими организациями, контролирующими жилье;
  • После того, как проект перепланировки получил согласование, необходимо обратиться в страховую компанию, для получения их согласования, ведь ипотечная квартира — это страховой объект. Если есть хоть небольшая вероятность того, что при перепланировке квартира будет испорчена или разрушена, то страховая компания откажет вам в согласовании и перепланировку вам не разрешат;
  • Только после того, как получено согласие и от страховой компании, заемщик может обратиться за разрешением в банк, где у него оформлен ипотечный кредит. Банк- кредитор так же является инстанцией, которая может запретить или разрешить перепланировку, несмотря на то, что он последний в очереди.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Как надо сделать

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Досрочное погашение в банках

Некоторые участники рынка ипотечного кредитования в РФ (особенно регионального значения) могут предлагать такие условия досрочной выплаты займа, что смысл в ней попросту теряется.

Среди ограничений возможны следующие:

  1. Применение штрафных санкций и уплата комиссии

В кредитный договор может быть включен пункт о взимании штрафа или комиссии в случае, если заемщик захочет погасить долг в досрочном порядке.

  1. Дополнительные действия со стороны клиента

Здесь имеется в виду предварительное предупреждение кредитора заемщиком о своем намерении внести досрочный платеж. Одни банки принимают его в устной форме, другие – требуют написать заявление.

  1. Определение пороговой суммы досрочного погашения

Некоторые кредиторы указывают в договоре минимальное значение суммы платежа, вносимого заемщиком раньше установленного срока. Ниже этой величины совершить платеж нельзя.

Законодательно установление любых ограничений и применение штрафов в отношении досрочного погашения запрещено. И даже если в договоре прописаны подобный порядок расчета, через суд можно добиться законности прав заемщика.

На практике подобные условия обычно включают небольшие региональные банки. Крупные игроки ипотечного рынка давно отказались от подобных мер. Например, ипотеку в Сбербанке можно закрыть путем подачи заявления онлайн и внесения требуемой суммы. Никаких комиссий и иных платежей, а также ограничений по сумме и срокам оплаты.

Само по себе досрочно заплатить по ипотечному займу выгодно, а сделать это намного раньше окончания срока договора и тем более. Погашенная досрочно ипотека позволит минимизировать издержки по выплате процентов банку. Главное здесь – изыскать необходимые средства.

Ошибка 6. Не читать договор

Barbara Krawcowicz /

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Вариант 6. Получить помощь со стороны

Не стоит замалчивать, что у вас нет проблем. Возможно вам могут помочь родственники, в вашей ситуации протянет руку помощи ваш работодатель, социальная защита, рассмотрев заявление может выделить некоторую сумму. И в итоге, соединив несколько вариантов — вы скорее всего решите проблему с долгом по ипотеке.

Подчеркну! Бить в колокола нужно тогда, когда вы понимаете, что сложности близко, а не когда уже нечем платить и побежала просрочка.

Любые решения, банком, работодателем, соцзащитой, родственниками принимаются не моментально. Нужно время. Поэтому, не нужно стесняться и просить о помощи загодя.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Dawn Huczek /

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Как надо сделать

Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

У банка «ДельтаКредит» есть «Ипотечные каникулы» — это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Irene Mei /

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Как надо сделать

Вариантов три:

  • Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
  • Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
  • Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Две стратегии гашения ипотеки

В соответствии с российским законодательством каждый заемщик имеет законное право погасить свою задолженность в досрочном порядке. Условия по оплате кредита раньше срока должны обязательно быть прописаны в кредитном договоре. И перед тем, как внести подобный платеж, стоит внимательно изучить подписанный ранее документ.

Взимание штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей в пользу банка за досрочное гашение долга являются незаконными. Исполнение обязательств по займу раньше обозначенного срока бывает 2-х видов: частичное и полное. Первый вариант предполагает внесение платежей в размере, существенно превышающем его размер в соответствии с установленным графиком. Второй – погашение кредита одним платежом в полном объеме.

При частичном способе выплат заемщик может использовать две стратегии расчета с кредитором:

  1. Посредством снижения величины ежемесячного платежа

В этом случае срок кредитования остается прежним, сокращается лишь помесячная оплата. Он будет актуален для тех заемщиков, для которых кредитное бремя оказывает серьезную нагрузку на бюджет семьи. То есть, при необременительном ежемесячном платеже по ипотеке гашение задолженности производится дополнительно посредством случайных заработков, использования средств материнского капитал и иных методов господдержки, налогового вычета, что позволяет не снижать привычный уровень жизни.

  1. С помощью сокращения срока кредитования

Данная стратегия подразумевает оформление займа на короткий срок. В итоге заемщик получает минимальную переплату при внесении существенных сумм в счет погашения задолженности. Такой способ могут использовать клиенты со стабильным высоким доходом, позволяющим быстро рассчитаться по заключенному кредитному договору.

Какой из предложенных вариантов выбрать, должен решить сам заемщик с учетом факторов своей платежеспособности, семейных обстоятельств и уклада жизни. Для лиц, неуверенных в продолжительной стабильности получения достаточных доходов, рекомендуется воспользоваться первой стратегией и снизить размер ежемесячного платежа при неизменном сроке погашения. Для остальных граждан, способных гасить ипотеку досрочно сразу большими суммами, будет актуально сократить срок гашения.

Безусловно, погашение ипотеки раньше срока является выгодным для клиента, так как серьезно снижает переплату или размер начисленных процентов. Поэтому при наличии возможности лучше гасить долг максимально возможными суммами, если они не влекут за собой серьезное ухудшение финансового положения заемщика.

Любое досрочное внесение платежа по ипотеке в размере, большем по сравнению с графиком, должно быть согласовано с банком. Для этого следует заранее обратиться в банк по телефону или лично для уточнения суммы к оплате на конкретную дату и заполнения заявления на досрочное погашение. После зачисления денег на ссудный счет график будет пересмотрен в пользу клиента, а проценты пересчитаны.

Фото 4

Продажа квартиры

Самым радикальным методом решения проблемы является продажа залоговой квартиры. Заемщик может полностью таким образом избавиться от долга и возможно у него останется какая-то часть средств. Но у такого способа много недостатков.

  • Во-первых, заемщик лишается жилья, на покупку которого он потратил время и средства. Он может вернуть то, что было потрачено на первый взнос и на оплату основного долга. Но затраты, связанные с оплатой страховок, комиссий, процентов он скорее всего не вернет.
  • Во-вторых, необходимо получить разрешение банка.
  • В-третьих, далеко не все покупатели готовы покупать квартиру, которая находится в залоге у банка, так как необходимо сначала передать деньги и только потом регистрировать право собственности. Из-за этого часто квартиру заемщик вынужден продавать по цене, ниже рыночной, а это еще дополнительные потери. Но в некоторых случаях – это единственный разумный выход из ситуации, особенно когда потеря работы случилась на первом году выплаты ипотеки, и заемщик еще не успел заплатить банку большую сумму процентов.

Затягивание решения может привести к тому, что банк принудительно реализует залог. При этом цена будет существенно ниже, а из вырученных средств дополнительно спишут штрафные санкции и расходы, связанные с принудительной реализацией. В итоге у заемщика может не остаться никаких средств от реализации.

Вариант 5. Найти свое нестандартное решение

А тут уже на что хватит вашей фантазии. Вы можете переехать в деревню к бабушке, к родителям, а квартиру банально сдавать, добавляя разницу в платеже. Вы можете подселить кого-то, организовать хостел, сдавать квартиру приезжим иностранцам. Сдать квартиру под теплый склад. Это ваш ресурс, придумайте, как он может вам помочь. Организовать домашний детский сад и пока жена сидит с детьми + два ребенка знакомых — вот и доп. доход. Думайте. Ютитесь в одной комнате, в другой растите укроп и петрушку. Ищите дополнительный заработок. Главное, не опускайте руки!

Вариант 1. Договориться с банком

Банк, конечно, вам не друг, но и не враг. Он просто преследует свои интересы — заработать свой процент на выданном вам ипотечном кредите. Поэтому если ситуация серьезная, то есть смысл, до образования задолженности, посетить вашего менеджера, объяснив ситуацию, указав на причины, и сообщив вариант, при котором вы сможете продолжить оплату.

Банку не нужна ваша квартира, это лишние проблемы для него и крайний вариант. Возникают вопросы содержания на балансе, реализации, оформлении и т.д. Поэтому, если ваша ситуация имеет шансы в ближайшее время прийти в норму, то возможно решение, через увеличение срока уменьшить сумму платежа, получить каникулы, оплачивать некоторое время только проценты — все зависит от банка, сумм, сроков и вашей ситуации.

Не нужно бояться банка и скрываться, не оплачивая вообще ничего, не поднимать трубку и не открывать двери работникам и не выходить на связь. Это только усложнит возможность договориться без суда.
Расписывать банальности — измените образ жизни и откажитесь от излишеств на этот острый период я думаю, не стоит, это и так понятно. Ваш девиз на ваше будущее — Контролировать и Считать!

Что не следует делать

Любому заемщику следует избегать следующих действий, способных нанести вред его финансовому положению и взаимоотношениям с банком-кредитором:

  • оформлять новый потребительский кредит с целью побыстрее закрыть ипотечный кредит (ставки по обычным кредитам намного выше, чем по ипотеке, что совершенно не выгодно для клиента);
  • обращаться в другой банк с целью рефинансирования без детального изучения условий и потенциальной выгоды (по новой ипотеке потребуется предоставить в банку отчет об оценке имущества, заключить договор страхования, перерегистрировать обременение, что сулит серьезные издержки для заемщика, сведя на нет возможную выгоду даже при низкой кредитной ставке);
  • обращаться за советами к так называемым «специалистам» на различных банковских и финансовых форумах (думать нужно только самому и учитывать личные обстоятельства);
  • при снижении доходов продолжать вносить ежемесячную плату в прежнем размере и волочить нищенское существование во всех смыслах (в случае, если кредитная нагрузка стала непосильной для заемщика, всегда стоит обсудить это с банком и найти оптимальное решение проблемы для улучшения положения дел (рефинансирование, кредитные каникулы и прочее)).

Следованием таким простым рекомендациям позволит избежать возможных ошибок при желании быстрее погасить ипотеку.

Причины срыва ипотечных платежей

Причины срыва ипотечных платежей

Самая частая причина невозможности выплачивать ипотеку – внезапное ухудшение семейного финансового состояния. Оно может быть связано как с трагическими событиями (потеря работы, заболевание/потеря кормильца или затраты на лечение близких родственников). Так и с радостными – например, рождением ещё одного ребёнка и появлением дополнительных затрат. По иронии судьбы, такого рода финансовые трудности преследуют в основном молодые семьи, трудоспособные члены которых живут активной жизнью – много зарабатывают, но и тратят немало!

При чётком понимании, что денег на очередной ипотечный взнос нет, первое, что следует сделать – внимательно ознакомиться с договором ипотечного кредитования. Обращать внимание надо на тот раздел, где расписан порядок выплат и последствия при просрочке платежей. В договоре обязательно прописан механизм действий, на случай когда вы не в состоянии сделать очередной взнос. Если условия договора не понятны, следует обращаться за консультацией к юристу.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

В современном обществе практически все люди имеют финансовые обязательства. Так, например, накопить на квартиру, не используя ипотечный кредит, практически не реально. По данным экспертов, человек с зарплатой в 22 000 рублей будет копить на однокомнатную квартиру не менее 46 лет, и это без учета инфляции. В таких условиях, выход один — копить деньги на первоначальный взнос, и потом брать ипотеку. Но как быть, если изменились жизненные обстоятельства, и человек не может больше выплачивать кредит? Подобные ситуации достаточно распространены. О способах решения таких проблем рассказывает Светлана Мальцева, сертифицированный ипотечный брокер агентства недвижимости "СОВА".

Есть ли возможность как-то отсрочить платеж, если возникли трудности с выплатой ипотеки?

Есть способы облегчить ипотеку, например — рефинансировать кредит. Как бы абсурдно это не звучало, но рефинансирование кредита — фактически, это ипотека для ипотеки. На рынке банков существует большая конкуренция, и порой можно взять ипотеку на более выгодных условиях, для того, чтобы перекрыть текущий кредит. Рефинансирование кредита имеет смысл, если вы брали ипотеку достаточно давно и процентная ставка стала на 1-1,5% ниже.

Возможно ли как-то подстраховаться, на тот случай, если возникнут непредвиденные обстоятельства?

Я бы рекомендовала застраховать жизнь и трудоспособность перед тем, как вы берете ипотеку. Если происходит страховой случай, и вы не можете работать, чтобы ежемесячно вносить платежи, страховая компания берет на себя обязательства по выплате кредита.

Если, все же, клиент не может платить ипотеку, и вынужден продать квартиру, могут ли выкупить ее родственники?

На такие сделки идет примерно четверть банков, не все одобряют сделки между родственниками. Сделка возможна при условии размещения первоначального взноса на счету в банке, и у продавца должно быть иное имущество / или иная регистрация.

Часто ли проходят сделки с продажей квартиры, находящейся в обременении?

Такие сделки на рынке недвижимости не редкость. Причины могут быть разными, от развода до пополнения в семье, и необходимости срочно расширить жилую площадь. Прежде, чем выставить квартиру на продажу, продавец обязан обратиться в банк с заявлением. Когда банк даст свое согласие, продавец имеет право на продажу недвижимости. Покупатель вначале снимает квартиру с обременения, затем происходит сделка, и продавец получает денежные средства за вычетом остатка по ипотеке.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://lifehacker.ru/podvodnye-kamni-ipoteki/
  • https://family365.ru/posts/finansy-chto-delat-esli-ja-bolshe-ne-mogu-platit-ipoteku-sovety-bankovskogo-rabotnika-finkonsultanta.html
  • https://law03.ru/finance/article/chto-delat-s-ipotekoj-esli-poteryal-rabotu
  • https://ipotekaved.ru/dosrochno/kak-bystro-pogasit-ipoteku.html
  • https://dolgam.net/problemy-s-vyplatami/problemy-s-ipotekoy-chto-delat-esli-platit-nechem/
  • https://www.vseont72.ru/information/articles/chto-delat-esli-ne-spravlyaeshsya-s-ipotekoy/
  • https://credits.ru/publications/363578/kto-i-na-chto-imeet-pravo-v-ipotechnoj-kvartire/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий